Vergünstigte Vermietung einer Wohnung: Vermieterfreundliche Regelung seit 01.01.2021

Das Jahr 2021 bringt eine erfreuliche Änderung für Vermieter, die auf regelmäßige aber durchaus zulässige Mieterhöhungen verzichten. Seit dem 01.01.2021 dürfen sie unter bestimmten Voraussetzungen ihre Werbungskosten in voller Höhe abziehen, auch wenn die tatsächliche Miete nur gut 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Hierauf weist der Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine (BVL) hin.

Von einer verbilligten Vermietung gehe man aus, wenn die vereinbarte Warmmiete geringer ist als die ortsübliche Marktmiete, die zum Beispiel anhand des örtlichen Mietspiegels bestimmt werden kann. Nach bisherigem Recht hätten Werbungskosten nur dann in voller Höhe abgezogen werden dürfen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betrug, ansonsten durften Werbungskosten laut BVL nur im prozentualen Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete geltend gemacht werden.

Seit dem 01.01.2021 sei nun bereits bei einer Miete in Höhe von mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete ein vollständiger Werbungskostenabzug möglich, so der BVL. Grund für diese Änderung durch das Jahressteuergesetz 2020 sei, dass insbesondere in Ballungsräumen die ortsübliche Miete stetig steigt, Vermieter aber nicht immer Mieterhöhungen vornehmen können oder wollen. Um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, müsse bei einer Vermietung zu einem Mietzins zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete allerdings eine so genannte Totalüberschussprognoseprüfung erfolgen.

Im Rahmen einer Totalüberschussprognose werde durch eine Prognoserechnung über einen langen Zeitraum von grundsätzlich 30 Jahren geprüft, ob in diesem Zeitraum insgesamt positive Einkünfte zu erwarten sind, wobei auf die durchschnittlich in der Vergangenheit erzielten Einnahmen und Werbungskosten abgestellt wird und bestimmte pauschale Größen verwendet werden dürfen.

Kann ein Vermieter mit Mieteinnahmen von 50 bis 66 Prozent der ortsüblichen Miete nachweisen, dass er voraussichtlich einen Totalüberschuss erzielen wird, könne er die Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Führt die Totalüberschussprognose zum Ergebnis, dass voraussichtlich keine Überschüsse erzielt werden, könnten die Werbungskosten weiterhin nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abgezogen werden, so der BVL.

Die Erstellung einer Prognose, ob in den nächsten 30 Jahren mit einem Totalüberschuss zu rechnen ist oder nicht, bedeute einerseits zusätzlichen Aufwand. Andererseits könne sich der Aufwand für den einen oder anderen Vermieter lohnen, merkt der Verband an. Denn ein relativ hoher Werbungskostenabzug führe letztendlich auch zu einer geringeren Einkommensteuerbelastung.

"Auch wenn die Neuregelung das Gegenteil von Steuervereinfachung darstellt, ermöglicht sie betroffenen Vermietern doch, den vollen Werbungskostenabzug zu erreichen", kommentiert BVL-Geschäftsführer Erich Nöll. Vermieter, die ihre Mietobjekte wegen des stetigen Anstiegs der ortsüblichen Miete zu einem Mietzins deutlich unterhalb der ortsüblichen Miete vermieten, sollten allerdings regelmäßig prüfen, ob die Grenze von 66 Prozent unterschritten wird. Denn der volle Werbungskostenabzug werde ohne jeden Zweifel und ohne umständliche Prognoserechnung gewährt, wenn der Mietzins über der 66-Prozent-Grenze liegt.

Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine e.V., PM vom 06.01.2021