Streit um Loreley-Plateau: Rückständige Pacht zu zahlen – Bühne nicht zu räumen

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz hat in Schlussurteil im Streit um das Loreley-Plateau gefällt. Danach muss die Pächterin der Loreley Freilichtbühne noch ausstehende Pacht für die Jahre 2017 bis 2019 an die zuständige Gemeinde zahlen, allerdings in geminderter Höhe. Demgegenüber habe die von der Gemeinde ausgesprochene fristlose Kündigung das Pachtverhältnis nicht wirksam beendet, sodass kein Anspruch auf Räumung der Freilichtbühne bestehe. Wie das OLG mitteilt, waren dem Urteil langwierige und umfangreiche Vergleichsbemühungen des Gerichts vorausgegangen.

Nach den Feststellungen des OLG schlossen die Parteien im Jahr 2010 einen Pachtvertrag über die Loreley Freilichtbühne mit einer 20-jährigen Laufzeit zu einer umsatzbezogenen Pacht von mindestens 60.000 Euro jährlich zuzüglich Umsatzsteuer, zahlbar jeweils in zwei Jahresraten. Die zuständige Gemeinde habe sich dazu verpflichtet, im Rahmen des Pachtverhältnisses Ertüchtigungsmaßnahmen zwecks Modernisierung der Freilichtbühne vorzunehmen, an denen sich auch die Pächterin finanziell beteiligen sollte. Weil es zu Unstimmigkeiten über Art, Umfang und Güte der durchgeführten Ertüchtigungsmaßnahmen gekommen sei, habe die Pächterin für die Jahre 2017 und 2018 keine Pacht und für das Jahr 2019 lediglich insgesamt 30.000 Euro gezahlt. 2020 habe die Gemeinde das Pachtverhältnis fristlos gekündigt und die Pächterin zur Räumung des Geländes aufgefordert.

Das Landgericht (LG) hatte der Klage vollumfänglich stattgegeben und die Pächterin zur Räumung der Pachtsache sowie zur Zahlung der ausstehenden Pacht für die Jahre 2017 bis 2019 verurteilt. Das OLG hat nun die Entscheidung des LG teilweise abgeändert und neu gefasst. Er ist davon ausgegangen, dass vom Pachtbetrag in Höhe von insgesamt 214.200 Euro nicht nur bereits geleistete Zahlungen in Abzug zu bringen sind, sondern dass sich die Pächterin für die Jahre 2017 bis 2019 auf eine Minderung der Pacht in Höhe von knapp 70.000 Euro und auf ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren knapp 54.000 berufen kann. Derzeit müsse die Pächterin daher 60.678 Euro zuzüglich Zinsen abzüglich während des Berufungsverfahrens gezahlter 15.000 Euro zahlen. Die 54.000 Euro, bezüglich derer sich die Pächterin auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen könne, müsse diese – anders als den Minderungsbetrag, der in Abzug zu bringen sei – nachzahlen, wenn die behebbaren Mängel behoben worden sind.

Das sachverständig beratene OLG, das die Freilichtbühne im Rahmen zweier Ortstermine selbst in Augenschein genommen und die Situation vor Ort über viele Stunden mit den Parteien erörtert hat, ist zu der Überzeugung gelangt, dass die Pächterin im Wesentlichen drei Mängel beweisen konnte.

Zum einen stelle es sich als Mangel dar, dass die ursprünglich im Vertrag angegebene maximale Zuschauerzahl von 18.000 auf 15.000 reduziert worden sei. Dies rechtfertige unter Berücksichtigung, dass auch die höchstzulässige Besucherzahl von 15.000 Personen nicht bei allen durchgeführten Veranstaltungen erreicht worden sei, eine Reduzierung der Pacht um acht Prozent.

Darüber hinaus ist das OLG davon ausgegangen, dass die Bühne nach erfolgter Ertüchtigung ab der Saison 2017 durch die Größe der Öffnungen des neuen Daches zur Hauptwindrichtung hin sowie durch die im Rahmen der Umbaumaßnahmen erfolgte Rodung des Busch- und Baumbestandes, in weitaus größerem Umfang als vor der Neugestaltung Wind- und Wettereinflüssen ausgesetzt ist, sodass lediglich bei schönem, windstillen Wetter eine Nachrüstung der Bühne zum Schutz der Künstler, der Techniker und der empfindlichen Elektro-Anlagen nicht erforderlich ist. Dabei hat das OLG darauf hingewiesen, dass ein "Aufrechnen" von Vor- und Nachteilen – die neue Bühne ist unstreitig größer, nunmehr mit einem Lkw befahrbar und ermöglicht das Anbringen von Boxen und Videowänden – in diesem Zusammenhang nicht möglich ist. Das OLG hat insoweit eine Minderung von 20 Prozent der jährlichen Pacht für angemessen erachtet.

Zuletzt hat es auch eine Minderung von fünf Prozent für einen nicht dem bühnentechnischen Standard entsprechenden neu verlegten Kabelkanal zugesprochen.

Bei der Bewertung sei teilweise von unterschiedlichen Verhältnissen in den drei streitgegenständlichen Kalenderjahren auszugehen. Die weiteren von der Pächterin gerügten Mängel hat das OLG im Hinblick auf Minderungsansprüche nicht für durchgreifend erachtet.

Entgegen dem LG ist das OLG davon ausgegangen, dass der zuständigen Gemeinde kein Anspruch auf Räumung der Freilichtbühne zusteht. Das bis zum 31.12.2030 befristete Pachtverhältnis konnte nach den Ausführungen des OLG vor Ablauf der Frist, für die es eingegangen war, nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden. Die Kündigung sei zwar formal wirksam gewesen, ein wichtiger Grund habe aber nicht vorgelegen, weil der Zahlungsrückstand angesichts der berechtigten Minderung sowie des Zurückbehaltungsrechts nicht die Grenze für eine Kündigung aus wichtigem Grund erreicht habe. Auch sei die Kündigung zu spät erfolgt.

Es sind weitere Verfahren zwischen den Parteien anhängig, sodass der Gesamtstreit durch das Urteil noch kein Ende gefunden hat. Das OLG hat deutlich gemacht, dass sich seine Entscheidung ausdrücklich nur auf die Jahre 2017 bis 2019 bezieht. Es hat die Revision nicht zugelassen.

Oberlandesgericht Koblenz, Urteil vom 17.02.2023, 5 U 178/21