Mieterhöhungserklärung: Erfordert keine Aufteilung der Modernisierungskosten nach Gewerken

Wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierungen verlangt, muss er in der entsprechenden Erklärung die Modernisierungskosten nicht nach Gewerken aufteilen. Laut Bundesgerichtshof (BGH) gilt dies selbst dann, wenn es sich um umfassende und entsprechend teure Modernisierungsmaßnahmen handelt.

Die Kläger sind jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten. Die Beklagte erhöhte infolge von Modernisierungen der betreffenden Wohnungen sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatliche Grundmiete. Den Mieterhöhungsschreiben fügte sie jeweils eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage bei. Diese enthielt Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.

Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärungen aus formellen Gründen für unwirksam. Sie begehren die Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete zustehe, und zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten.

Der BGH hat dazu entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausreicht, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen sei grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.

Nach § 559 Absatz 1 BGB könne der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um elf Prozent (seit 01.01.2019 um acht Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei sei die Mieterhöhung gemäß § 559b Absatz 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Damit solle insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnahmen gewährleistet werden.

Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung bildeten das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Der Mieter solle in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstigen Belege – besteht.

Dennoch dürften die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden, unterstreicht der BGH. Eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen würde.

Davon ausgehend sei es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Welchen weiteren – für die beschriebene Zielsetzung des § 559b Absatz 1 BGB maßgeblichen – Erkenntnisgewinn die vom Berufungsgericht geforderte weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien dem Mieter vermittelte, ist laut BGH nicht ersichtlich.

Auch stehe dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 20.07.2022, VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21