Bauvorhaben: Mündlicher Vertrag zwischen Unternehmer und privatem Bauherrn nicht ausreichend

Grundsätzlich können auch mündlich abgeschlossene Verträge rechtsverbindlich sein. Das gilt aber nicht, wenn das Gesetz eine besondere Form für den jeweiligen Vertrag vorschreibt. So bedürfen Bauverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher seit 2018 der Textform. Hierauf weist das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg hin.

Der Bauunternehmer hatte die Bauherrin vor dem Landgericht (LG) Oldenburg auf Zahlung offener Rechnungen über rund 80.000 Euro für die Errichtung einer privat genutzten Doppelhaushälfte verklagt. Die Bauherrin hielt den Zahlungsansprüchen entgegen, dass die Bauarbeiten mangelhaft gewesen seien. Der Bauunternehmer habe daher nur einen Anspruch auf den geminderten Werklohn habe. Das LG hatte die Klage deshalb abgewiesen, weil der Bauunternehmer rechtliche Besonderheiten bei der Pauschalpreisabrechnung nicht eingehalten habe. Mit seiner Berufung verfolgte er seine Zahlungsansprüche weiter. Vor dem OLG nahm das Verfahren eine überraschende Wendung.

Das OLG hat beide Parteien auf eine Gesetzesänderung aufmerksam gemacht, die zum 01.01.2018 in Kraft getreten ist. Seither bedürften neu abgeschlossene Bauverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher der Textform (§ 650i Bürgerliches Gesetzbuch). Der Bauvertrag müsse danach zwar keine Unterschriften tragen, der gesamte Vertrag (und damit auch der Zuschlag der Bauherrin), aber in einem Text (zum Beispiel E-Mail, Fax oder Ähnliches) dokumentiert sein, so das OLG. Anders als nach früherer Rechtslage reiche eine nur mündliche Absprache nicht mehr aus.

Die Parteien hatten ihren Bauvertrag im zweiten Halbjahr 2018 abgeschlossen, die neue Gesetzeslage jedoch nicht bedacht. Zwar hatte der Bauunternehmer der Beklagten zuvor schriftliche Angebotsunterlagen zukommen lassen; die Erteilung des Zuschlags durch die Bauherrin erfolgte jedoch nur mündlich. Das OLG wies beide Seiten darauf hin, dass der Bauvertrag wegen des Formverstoßes von vornherein nichtig war. Damit fehle für die Berechnung des Werklohns eine vertragliche Grundlage. Auch die Gewährleistungsansprüche der Bauherrin setzten einen wirksamen Vertrag voraus.

So habe sich die Frage gestellt, mit welchen Werten Bauleistungen abzurechnen und etwaige Baumängel einzupreisen sind, wenn der zugrunde liegende Vertrag und die verabredeten Abrechnungsmodalitäten nichtig sind. Das OLG habe dazu die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des objektiven Marktwertes der Bauarbeiten einerseits sowie der anteiligen Höhe der behaupteten Baumängel andererseits in Erwägung gezogen. Eine abschließende Entscheidung sei dann jedoch nicht ergangen: Die Parteien hätten nach einem entsprechenden Hinweis des Gerichts eine gütliche Einigung erzielt.

Oberlandesgericht Oldenburg, PM vom 01.02.2024