Grundsteuererklärung

Seit dem 1. Juli 2022 hatten Immobilieneigentümer ursprünglich nur vier Monate Zeit, für jedes ihrer Grundstücke eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abzugeben und zwar grundsätzlich elektronisch! Zwischenzeitlich war die Abgabefrist auf den 31. Januar 2023 verlängert worden. Wer seine Erklärung noch nicht abgegeben hat, sollte sich langsam sputen. Es drohen sonst Sanktionen.

Falls Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid bereits erhalten haben, sollten Sie diesen sorgfältig auf materielle Fehler überprüfen und gegebenenfalls Einspruch einlegen.

Da mittlerweile verfassungsrechtliche Bedenken bestehen, führt der Bund der Steuerzahler Musterklagen. Nur wer rechtzeitig Einspruch eingelegt hat, kann ausvoraussichtlich von einer künftigen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts rückwirkend profitieren. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat!

(Aktualisierter Text vom 14.03.2022)

Zum Stichtag 1. Januar 2022 werden im gesamten Bundesgebiet alle Grundstücke für Zwecke der Grundsteuer neu bewertet. Mit der sogenannten Hauptfeststellung wird dafür erstmalig der Grundsteuerwert festgestellt, der ab 2025 den Einheitswert ablöst. Ansonsten wird das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer beibehalten. In Berlin wird der Grundsteuerwert wie in den meisten Bundesländern nach dem „Bundesmodell“ ermittelt.
 

Der Bund der Steuerzahler Berlin hat die wichtigsten Informationen und Ausfüllhinweise speziell für Berliner Immobilieneigentümer zusammengestellt und gibt Tipps zur Prüfung des Grundsteuerwertbescheides und für einen Einspruch.
 

Werde ich vom Finanzamt benachrichtigt?

Anders als in allen anderen Bundesländern, hatte der Berliner Senat keine Veranlassung gesehen, dass die Finanzämter Einzelaufforderungen an Grundstückseigentümer versenden. Stattdessen ist die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung nur durch öffentliche Bekanntmachung vom 30.3.2022 im kostenpflichtig einsehbaren Bundesteuerblatt (BStBl 2022 I S. 205) erfolgt.

Steuerpflichtige, die die verlängerte Abgabefrist verpasst haben und noch immer keine Erklärung abgegeben haben, erhalten laut Senatsverwaltung für Finanzen im ersten Quartal 2023 ein Erinnerungsschreiben. Dieses enthält die Steuernummer und eine Frist von einem weiteren Monat. Bis dahin werden grundsätzlich keine Verspätungszuschläge erhoben.
 

Reicht nicht die Teilnahme am ZENSUS?

Nein! Falls Sie bereits im Mai 2022 am ZENSUS 2022 teilgenommen haben, müssen Sie die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts trotzdem abgeben. Beide Erklärungen haben nichts miteinander zu tun, auch wenn es hier bei den Angaben Überschneidungen gibt!
 

Bis wann hätte ich die Erklärung abgeben müssen?

Zeit für die Erklärung war seit dem 1. Juli ursprünglich bis zum 31. Oktober 2022. Die Finanzministerkonferenz, in der alle Finanzminister der Bundesländer vertreten sind, hat am 13. Oktober 2022 in Berlin mit großer Mehrheit beschlossen, die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung bis zum 31. Januar 2023 zu verlängern.

Der Bund der Steuerzahler hatte sich vehement für eine Fristverlängerung eingesetzt und bereitet derzeit Musterverfahren gegen die Bewertung im Rahmen der Feststellungserklärungen zur Ermittlung des Grundsteuerwertes vor, weil erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken bestehen.

Wie kann ich die Erklärung abgeben?

Immobilieneigentümer müssen die Erklärung grundsätzlich elektronisch übermitteln, wofür die Steuer-Onlineplattform ELSTER zur Verfügung steht. Für die Registrierung sollten mindestens 10 Werktage eingeplant werden, falls Sie die Plattform nicht ohnehin schon für Ihre Einkommensteuererklärung nutzen. Sie erhalten dann per Post zwei Briefe von ELSTER, einen mit einem Aktivierungscode und einen mit einem Abrufcode. 

Sofern Sie die Erklärung lediglich für Ein- oder Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder unbebaute Grundstücke in Bundesländern – die wie Berlin am Bundesmodell teilnehmen – übermitteln wollen, können Sie auch den vereinfachten Online-Service „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ des Bundesfinanzministerium nutzen. Für die Anmeldung benötigen Sie Ihre persönliche SteuerID und die (Grund-) Steuernummer der betreffenden Grundstücke. Für die finale Abgabe der Daten benötigen Sie dann noch einen Code, der von der Webseite generiert und Ihnen per Post zugesendet wird. Der Code ersetzt somit das Elster-Zertifikat. Bei den Eingaben selbst werden Informationen gegeben, und es wird auf die entsprechenden Grundstücksportale der Bundesländer verlinkt. Auf diesen kann dann der Bodenrichtwert und die Fläche ermittelt werden. Hier wird meist nur die Adresse als Angabe benötigt. Der Bund der Steuerzahler hat das Portal getestet. Es ist nicht ganz so kompliziert wie das Elster-Verfahren mit der Verwendung eines Zertifikats. Seit Ende August kann die Seite von Eigentümern auch mit dem ELSTER-Zerifikat genutzt werden.

Für Steuerpflichtige, für die die elektronische Erklärungsabgabe wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist, besteht auf Antrag ausnahmsweise die Möglichkeit einer Abgabe von scanbaren Papierformularen. Laut Senat werden das Papierformular und die Anleitungen in den Infozentralen der Finanzämter ausgegeben oder ggf. auch übersandt. In den Infozentralen der Finanzämter können auch Auskünfte erteilt und Fragen beantwortet werden.

Alternativ kann die elektronische Übermittlung aber auch durch Angehörige (z.B. Kinder, Ehepartner, Geschwister) erfolgen, die dafür ihre eigene ELSTER-Registrierung benutzen.
 

Wo finde ich welche Angaben für mein Grundstück?

Steuerpflichtige benötigen einige Eckwerte, wie z.B. Angaben zur Grundstücksart und -fläche, zum Bodenrichtwert sowie zum Baujahr ihrer Immobilie.

In der Feststellungserklärung für Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) sind nach dem Ertragswertverfahren zusätzlich Angaben zur Wohnfläche, bei Wohnungseigentum zum Miteigentumsanteil und ggf. zur Anzahl der Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze zu machen. 

Für Nichtwohngrundstücke, d.h. Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke, sind nach dem Sachwertverfahren Angaben zum Miteigentumsanteil bei Teileigentum, zur Gebäudeart sowie zur Bruttogrundfläche zu machen.

Im Einzelnen sind folgende Angaben zu machen:

• Steuernummern: Die Steuernummer für die Grundsteuer finden Sie in dem „Bescheid über den Einheitswert“, dem „Bescheid über den Grundsteuermessbetrag“ und dem „Bescheid über Grundsteuer“ zu Ihrer Immobilie. Normalerweise werden Sie diese Steuernummer auch in dem Verwendungszweck der Überweisung Ihrer vierteljährlichen Grundsteuer an das für die Grundsteuer zuständige Finanzamt angegeben haben. Bei den Angaben zu den Eigentümern benötigen Sie zudem jeweils die Steuernummer für die Einkommensteuer sowie die jeweilige Steueridentifikationsnummer. 
   
• Lage: Die Lage Ihrer Immobilie ist die Adresse und zusätzlich bei Wohnungseigentum die Wohnungsnummer in dem „Bescheid über den Einheitswert“, dem „Bescheid über den Grundsteuermessbetrag“ und dem „Bescheid über Grundsteuer“ zu Ihrer Immobilie.
   
• Art des Grundstücks: Die Art des Grundstücks (z.B. Einfamilienhaus, Geschäftsgrundstück, Wohnungs- oder Teileigentum) finden Sie in dem „Bescheid über den Einheitswert“ und dem „Bescheid über den Grundsteuermessbetrag“. Details zur Grundstücksart finden Sie auch in unserem Info-Service - Nr. 31.
   
• Miteigentumsanteil (MEA): Angaben über den Miteigentumsanteil (nur bei Wohnungseigentum oder Teileigentum) finden Sie in der Teilungserklärung und im Bestandsverzeichnis zu Ihrem Grundbuchauszug. Normalerweise taucht der MEA auch in der Hausgeldabrechnung und in Protokollen zu Ihrem Wohnungs- oder Teileigentum auf.
   
• Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022: Den aktuellen Bodenrichtwert können Sie online kostenlos in der Berliner BORIS-Datenbank abfragen. Jede Adresse liegt in einem Gebiet mit einer Bodenrichtwert-Nummer, die die untere der roten dreizeiligen Angabe ist. Die obere, unterstrichene Zahl ist der Bodenrichtwert. Falls es mehrere dieser Angaben in Ihrem rot umrandeten Gebiet gibt, nehmen Sie den Bodenrichtwert, der über der passenden Geschossflächenzahl steht, die in der Mitte zusammen mit einem Buchstaben, z.B. W für Wohnen, angegeben ist. Die Angabe W0,4 findet sich z.B. bei Einfamilienhäusern und W1,0 bei Mehrfamilienhäusern in Wohngebieten. In der Abbildung oben sehen Sie z.B. einen Bodenrichtwert von 2100 in dem Wohngebiet mit der Bodenrichtwert-Nummer 1585 und einer Geschossflächenzahl von 0,4. 
   
• Baujahr: Hier muss das Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit eingetragen werden. Bei vor 1949 errichteten Gebäuden ist keine genaue Jahresangabe erforderlich.
   
• Wohnfläche: Die Wohnfläche ergibt sich z.B. aus den Bauunterlagen. Details zur Wohnflächenberechnung finden Sie auch in unserem Info-Service - Nr. 31
   
• Grundbuchangaben und Fläche des Grundstücks: Die Fläche des Grundstücks, ggf. bestehend aus mehreren Flurstücken, können Sie aus dem Bestandsverzeichnis zu dem Grundbuchauszug zu Ihrem Grundstück entnehmen oder bei Eigentumswohnungen aus der Teilungserklärung. Aus dem Grundbuchauszug zu Ihrem Grundstück können Sie auch die Gemarkung und die Nummern des Grundbuchblatts sowie für Flur und Flurstück entnehmen, die ebenfalls benötigt werden.
   
• Garagen-/Tiefgaragenstellplätze: Hier müssen Sie die Anzahl der Ihrer Garagen- und Tiefgaragenstellplätze angeben, auch wenn diese ein eigenes Grundbuchblatt haben. Stellplätze im Freien, auch unter Carports, sind nicht anzugeben.
   

Zeitaufwand

Der Autor schätzt, dass die Eingabe der Daten für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus mit zwei gemeinsamen Eigentümern (z.B. Ehepaar) in ELSTER für einen durchschnittlichen Internetnutzer ca. 35 bis 45 Minuten in Anspruch nehmen sollte, wenn der ELSTER-Zugang bereits vorhanden ist, die Eingaben sorgfältig kontrolliert werden und sämtliche Unterlagen mit den benötigten Angaben zur Hand sind. Wir haben aber wiederholt auch gehört, dass Steuerpflichtige stundenlang vor dem ELSTER-Zugang verzweifelt sind.

Der Bund der Steuerzahler empfiehlt, den für Laien extrem unübersichtlichen ELSTER-Vordruck sehr gewissenhaft auszufüllen und sorgfältig zu kontrollieren, um sich den beschwerlichen Aufwand einer späteren "fehlerbeseitigenden Fortschreibung" zu ersparen.
 

Stolperfalle bei Eigentumswohnungen

Selbst gestolpert ist der Autor beim Ausfüllen in ELSTER für eine Eigentumswohnung an der Stelle, an der auch der Bodenrichtwert eingegeben wird. Hier wird die "Fläche" abgefragt. Bei einer Eigentumswohnung muss hier aber die anteilige Fläche nach Miteigentumsanteil an der Gesamtfläche des Grundstücks angegeben werden. Das erschließt sich jedoch nur, wenn man sich die Hinweise einblendet. Unmittelbar einsichtig ist das nicht, weil zuvor schon "Wohnungseigentum" ausgewählt und Grundstücksgröße und Miteigentumsanteil angegeben worden sind und somit auch eine automatische Berechnung möglich wäre. 
 

Muss ich Belege beifügen?

Nein, grundsätzlich werden keine Belege eingereicht. Sollte das Finanzamt im Einzelfall ausnahmsweise doch Belege benötigen, werden diese gesondert angefordert.
 

Wer kann mir helfen, wenn ich das nicht selbst schaffe?

Grundsätzlich sind Steuerberater erste Anlaufstelle bei Steuerberatungsbedarf. Wer noch keinen Steuerberater hat, könnte derzeit allerding Probleme bekommen, innerhalb des Zeitfensters für die Abgabe einen zu finden. Die Bundessteuerberaterkammer hatte bereits im November 2021 Alarm geschlagen, dass die Kanzleien seit Beginn der Corona-Pandemie am absoluten Limit arbeiten würden und vielfach um mehr als ein halbes Jahr in Verzug seien. Wohnungseigentümer können Ihre WEG-Verwaltung ansprechen. 

Lohnsteuerhilfevereine oder auch der gemeinnützige Bund der Steuerzahler dürfen die Erklärung für Sie nicht anfertigen und hierzu keine Steuerberatung durchführen. Für grundsätzliche Fragen oder Anmerkungen zur Grundsteuer bzw. Grundsteuererklärung wenden Sie sich beim Bund der Steuerzahler Berlin e.V. bitte an Dipl.-Volkswirt Alexander Kraus (Tel. 030-79010714) oder Dipl.-Volkswirt Steffen Bernitz (Tel. 030-79010713).
 

Was passiert, wenn ich die Erklärung einfach nicht abgebe?

Bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts kann vom Finanzamt ein Verspätungszuschlag von mindestens 25 Euro pro angefangenem Verspätungsmonat festgesetzt werden. Eine Zwangsgeldandrohung und -festsetzung liegt im Ermessen des Finanzamts. Auch drohen steuerstrafrechtliche Konsequenzen. Bei Nichtabgabe der Erklärung kann das Finanzamt darüber hinaus die Besteuerungsgrundlagen schätzen, was in der Regel nicht zugunsten des Steuerpflichtigen ausfällt. Auch nach einer Schätzung, die in der Regel mit einer neuen Frist verbunden wird, bleibt die Pflicht zur Abgabe der Erklärung bestehen.

Der Bescheid ist da - Was ist zutun?

Wenn Sie einen Grundsteuerwertbescheid erhalten haben  und gegen diesen vorgehen wollen, müssen Sie fristgerecht innerhalb von einem Monat Einspruch einlegen und die Einspruchsentscheidung ggf. mit einer Fristverlängerung hinsichtlich Ihrer Begründung hinauszögern. Nach unserem Kenntnisstand sind beim Finanzgericht Berlin-Brandenburg mindestens drei Klagen zur Frage der Verfassungmäßigkeit der Feststellung anhängig, auf die Sie sich berufen können, um ein Ruhen des Einspruchsverfahrens aus Zweckmäßigkeitsgründen zu beantragen. Die Finanzämter müssen dem Antrag - anders als bei dem Vorliegen eines BFH- oder BVerfG-Aktenzeichens - allerdings nicht stattgeben, tun dies aber mittlerweile wohl in Berlin. Gegen eine vorliegende Einspruchsentscheidung müssten Sie dann aber ggf. selbst klagen. Dass bereits auch Grundsteuermessebescheide versandt worden wären, ist uns aus Berlin nicht bekannt.

Auf unserer Homepage finden sich ein Info-Service zur Prüfung des Grundsteuerwertbescheides sowie einen Musterbrief für einen Einspruch mit Begründung mit den Rechtsgrundlagen und anzuführenden Aktenzeichen.

Wichtiger Hinweis: Bei diesen Informationen handelt es sich lediglich um Orientierungshilfen, die keinerlei Rechts- oder Steuerberatung darstellen. Im Einzelfall kann es daher sinnvoll sein, die Hilfe der steuerberatenden Berufe in Anspruch zu nehmen. Der Bund der Steuerzahler Berlin e.V. übernimmt keinerlei Haftung oder Gewähr für die Richtigkeit der Angaben. 

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NUR FÜR MITGLIEDER:
Anstehende und bereits erfolgreich in Kooperation mit dem
Bund der Steuerzahler Rheinland-Pfalz e.V. durchgeführte
Online-Seminare zur Grundsteuererklärung
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Dienstag, 14. Juni 2022, 18 bis ca. 19:30 Uhr, online
"Die Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell - Was erwartet Sie als Wohnungseigentümer"
Der Vortrag behandelt das Bundesmodell für Wohnimmobilien, das sogenannte Ertragswertverfahren. Zum einen erfahren Sie, was Sie bei Ihrer Feststellungserklärung zu beachten haben. Zum anderen wird die neue Grundsteuer nach dem Scholz-Modell anhand eines Beispiels für ein Wohnhaus Schritt für Schritt berechnet. Ziel ist es, dass Sie selbstständig beurteilen können, ob das Finanzamt Ihren Bescheid über den neuen Grundsteuerwert korrekt erstellt hat – oder ob Sie dem Bescheid nicht widersprechen sollten.

Montag, 12. September 2022, 18 bis ca. 19:30 Uhr, online
„Die Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell – Bewertung von Nicht-Wohnimmobilien“
Der Vortrag behandelt das Bundesmodell für Nicht-Wohnimmobilien wie Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke, das sogenannte Sachwertverfahren. Zum einen erfahren Sie, was Sie bei Ihrer Feststellungserklärung zu beachten haben. Ziel ist es, dass Sie Ihre Erklärung möglichst ohne Schwierigkeiten abgeben können. Zum anderen wird die neue Grundsteuer nach dem Scholz-Modell anhand eines Beispiels für ein Betriebsgebäude Schritt für Schritt berechnet. Ziel ist es, dass Sie selbstständig beurteilen können, ob das Finanzamt Ihren Bescheid über den neuen Grundsteuerwert korrekt erstellt hat – oder ob Sie dem Bescheid nicht widersprechen sollten.

Mittwoch, 14. September 2022, 18 bis ca. 19:30 Uhr, online
„Die Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell – Was erwartet Sie als Wohnungseigentümer“
Der Vortrag behandelt das Bundesmodell für Wohnimmobilien, das sogenannte Ertragswertverfahren. Zum einen erfahren Sie, was Sie bei Ihrer Feststellungserklärung zu beachten haben. Ziel ist es, dass Sie Ihre Erklärung möglichst ohne Schwierigkeiten abgeben können. Zum anderen wird die neue Grundsteuer nach dem Scholz-Modell anhand eines Beispiels für ein Wohnhaus Schritt für Schritt berechnet. Ziel ist es, dass Sie selbstständig beurteilen können, ob das Finanzamt Ihren Bescheid über den neuen Grundsteuerwert korrekt erstellt hat – oder ob Sie dem Bescheid nicht widersprechen sollten.

Freitag, 16. September 2022, 12:30 bis ca. 14:00 Uhr, online
„Die Grundsteuerreform – Alle Modelle im Überblick“
Der Vortrag behandelt sämtliche Reformmodelle jeweils in einem kurzen Überblick: Das Bundesmodell sowie die Modelle für die Länder, in denen es nicht gilt: das bayerische einfache Flächenmodell, das Bodenwertmodell für Baden-Württemberg, die wertabhängigen Flächen-Modelle von Hessen und Niedersachsen sowie das Hamburgische Flächenmodell. Sie erfahren für jedes Modell, welche Angaben Sie dem Finanzamt mitteilen müssen und wo Sie diese Angaben erhalten. Zudem erfahren Sie, wie die Grundsteuer jeweils berechnet wird. Der Vortrag ist für Eigentümer gedacht, die für unterschiedliche Grundsteuermodelle eine Erklärung abgeben müssen. Mehr…

Dienstag, 10. Januar 2023, 18.00 Uhr
"Bewertung von Nicht-Wohnimmobilien - Die Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell"
Der Vortrag behandelt das Bundesmodell für Nicht-Wohnimmobilien wie Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke, das sogenannte Sachwertverfahren. Zum einen erfahren Sie, was Sie bei Ihrer Feststellungserklärung zu beachten haben. Ziel ist es, dass Sie Ihre Erklärung möglichst ohne Schwierigkeiten abgeben können. Mehr...

Donnerstag, 12. Januar 2023, 18.00 Uhr
"Was erwartet Sie als Wohnungseigentümer? - Die Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell"
Der Vortrag behandelt das Bundesmodell für Wohnimmobilien, das sogenannte Ertragswertverfahren. Zum einen erfahren Sie, was Sie bei Ihrer Feststellungserklärung zu beachten haben.  Mehr...

Montag, 13. März 2023, 18.00 Uhr
Grundsteuerwertbescheid prüfen - Ist ein Einspruch sinnvoll?
Das Webinar erklärt anhand einer im Bundesmodell veranlagten Eigentumswohnung, wie Sie diese „Grundsteuer-Bescheide“ prüfen können und was bei Fehlern zu tun ist. Weiterhin wird erklärt, wann es sinnvoll sein kann, Einspruch einzulegen. Mehr...

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