Verbesserte Abschreibung als Anreiz zur Schaffung von neuem Mietwohnraum

Wer neuen Wohnraum schafft, wird seit diesem Jahr steuerlich besser belohnt. Dies meldet die Lohnsteuerhilfe Bayern. Zum einen sei die jährliche Abschreibung für neue Mietwohnungen von zwei auf drei Prozent angehoben worden. Zum anderen sei die zusätzliche Sonderabschreibung in Höhe von bis zu 20 Prozent über vier Jahre reaktiviert worden.

Für Wohngebäude, die nach dem 01.01.2023 fertiggestellt und anschließend vermietet werden, gilt nun ein erhöhter AfA-Satz von drei Prozent pro Jahr. AfA stehe für "Absetzung für Abnutzung" und werde umgangssprachlich als Abschreibung bezeichnet, erläutert die Lohnsteuerhilfe. Die reguläre Gebäudeabschreibung werde linear vollzogen; der jährliche Prozentsatz bleibe also über den gesamten Abschreibungszeitraum konstant. Durch den höheren AfA-Satz habe sich die Abschreibungsdauer indes von 50 auf 33 Jahre verkürzt. Das sei für Kapitalanleger positiv.

Abgeschrieben werden könnten die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wohngebäudes, da diese sich mit der Zeit abnutzen und an Wert verlieren. Da dies auf Grundstücke nicht zutrifft, müsse deren Anteil vom Kaufpreis abgezogen werden. Selbst bewohnte Immobilien können laut Lohnsteuerhilfe regelmäßig nicht abgeschrieben werden, da mit ihnen keine Einkünfte erzielt werden. Dieser Einkommensteuervorteil sei überwiegend Vermietern und Verpächtern vorbehalten.

Zu den absetzbaren Kosten gehörten bei Kauf einer Immobilie Kaufpreis, Notarkosten, Maklerprovision, Gebühren des Grundbuchamts und Grunderwerbsteuer. Bei Neubauten fielen die Kosten für den Architekten, Baugenehmigung und -abnahme, Baumaterial, Ausschachtungs- und Erdarbeiten sowie Aufwendungen für Handwerker und Fahrten zur Baustelle unter die Herstellungskosten. Bei Bestandsimmobilien zählten nur bestimmte Aufwendungen für Modernisierungs-, Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen in Abhängigkeit vom Zeitpunkt und Umfang zu den von AfA betroffenen Herstellungskosten.

Die zum 31.12.2021 abgelaufene Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau nach § 7b des Einkommensteuergesetz sei wieder ins Leben gerufen worden – diesmal laut Lohnsteuerhilfe mit neuen Baukosten- und Förderhöchstgrenzen für Energieeffizienzhäuser. Wird der Bauantrag für künftig zur Vermietung bestimmten Wohnraum zwischen dem 01.01.2023 und 31.12.2026 gestellt, könne nach dessen Fertigstellung zusätzlich zur regulären Abschreibung eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Ist kein Bauantrag erforderlich, reiche die Bauanzeige im selbigen Zeitraum.

Die neue Mietwohnung könne entweder durch Neubau oder Ausbau eines bestehenden Gebäudes entstehen. Besteht die Möglichkeit eines Umbaus oder einer Umnutzung von bestehenden Gebäuden, sei das aufgrund der zunehmenden Flächenversiegelung für die Umwelt gut. Im Neubaubereich seien nicht nur Wohnungen in Mehrparteienhäusern förderfähig, sondern auch zur Vermietung gedachte Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser. Auch das Aufstellen so genannter Tiny-Häuser und deren Vermietung ist laut Lohnsteuerhilfe denkbar.

Damit keine Luxuswohnungen gefördert werden, gölten 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche als Obergrenze für die Baukosten. Davon könnten jedoch maximal 2.500 Euro je Quadratmeter als Bemessungsgrundlage für die Förderung angesetzt werden. Liegen die Herstellungskosten über der Baukostenobergrenze, entfalle die Möglichkeit der Sonderabschreibung. Bewegen sich die Herstellungskosten zwischen der Förderhöchst- und Baukostenobergrenze, werde ein Teil der Kosten bei der Abschreibung nicht berücksichtigt. Übersteigen die Baukosten nachträglich noch die Höchstgrenze oder wird die Vermietung vor Ablauf der gesetzlichen Zehn-Jahres-Frist aufgegeben, sei die Sonderabschreibung per Gesetz rückabzuwickeln.

Der zusätzliche Bonus beträgt nach Angaben der Lohnsteuerhilfe insgesamt bis zu 20 Prozent der Bemessungsgrundlage und kann erstmalig im Jahr der Fertigstellung beziehungsweise Anschaffung und für die darauf folgenden drei Jahre mit bis zu fünf Prozent jährlich geltend gemacht werden. Nach Ablauf des vierjährigen Begünstigungszeitraums laufe die reguläre Abschreibung bis zum Ende der gesetzlichen Nutzungsdauer weiter. Damit die Sonderabschreibung in Kraft tritt, seien die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeitsklasse zu erfüllen. Dies müsse durch das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" (QNG) nachgewiesen werden. Das QNG-Siegel werde durch akkreditierte Zertifizierungsstellen vergeben und stelle sicher, dass Anforderungen eingehalten wurden.

Lohnsteuerhilfe Bayern e.V., PM vom 12.09.2023