Unwirksame Schönheitsreparaturenklausel: Geringerer Schadensersatz des Vermieters

Hat der Vermieter Ersatzansprüche wegen des Zustands der Mietsache bei Rückgabe, muss er sich bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel die Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten erspart hat. Das hat das Amtsgericht (AG) Hanau entschieden.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien lief über 13 Jahre. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel hinsichtlich der durch den Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Nach Wohnungsrückgabe führte der Vermieter Tapezier- und Streicharbeiten durch. Die Kosten verlangte er vom Mieter ersetzt. Dieser habe die Wohnung mit bunten Farben (gelb, grün und rosa) zurückgegeben, was eine Weitervermietung ausschließe. Zudem habe es viele nicht verschlossene Dübellöcher gegeben.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Für das Gericht kam es nicht darauf an, ob der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Streich- und Tapezierarbeiten erstatten muss. Denn der Vermieter hätte während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen müssen. Die Klausel, die den Mieter hierzu verpflichtete, sei unwirksam gewesen, so das AG. Sie habe zu kurze Fristen gesetzt; außerdem habe der Mieter nach einer anderen Klausel die Wohnung auch bei Einzug streichen sollen, was ebenfalls zur Unwirksamkeit der laufenden Renovierungspflicht führe. Daher habe stattdessen, wie auch an sich vom Gesetz vorgesehen, der Vermieter renovieren müssen. Hätte er das getan, wären ihm aber Kosten entstanden. Diese nicht aufgewendeten Kosten müsse er von seinen Schadensersatzansprüchen abziehen.

Für die Bestimmung der ersparten Kosten hat das Gericht auf die Pauschalbeträge nach § 28 Absatz 4 der II. Berechnungsverordnung in der jeweiligen Höhe zurückgegriffen. Auch wenn diese hier keine unmittelbare Anwendung finden, lägen ihnen offiziell anerkannte Durchschnittswerte zugrunde. Bei über 13 Jahren Mietlaufzeit überstiegen sie die von dem Vermieter geltend gemachten Kosten um mehr als das Dreifache.

Amtsgericht Hanau, Urteil vom 29.11.2023, 32 C 265/23, nicht rechtskräftig.