Täuschung beim Hauskauf: Käuferin darf Kaufvertrag rückgängig machen

Zeigen sich nachdem Kauf einer gebrauchten Immobilie gravierende Schäden oder Probleme mit derBaugenehmigung, hat der Erwerber oftmals keine Handhabe, gegen den Verkäufervorzugehen. Denn in praktisch allen Hauskaufverträgen findet sich einAusschluss der Haftung für Mängel jeglicher Art. Der Käufer muss dann dieKosten der Mangelbeseitigung selbst tragen.

Dass ein Rückgriffauf den Verkäufer in Ausnahmefällen doch möglich ist, zeigt eine aktuelleEntscheidung des Landgerichts (LG) Frankenthal. Danach kann ein Hauskauf trotzHaftungsausschluss erfolgreich angefochten werden, wenn der Verkäufer denwahren Zustand des Hauses verschleiert hat. Denn die Haftung lässt sich nichtwirksam ausschließen, wenn der Käufer arglistig getäuscht worden ist.

Die Käuferin erwarbein Anwesen unter Ausschluss der Gewährleistung für über 600.000 Euro. ImMaklerexposé wurde das Haus als "liebevoll kernsaniert" beworben. DieVerkäuferin verschwieg jedoch eine wichtige Information: Sie hatte wenigeMonate zuvor ein Telefonat mit der Stadtverwaltung geführt, in dem zur Sprachekam, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse auf dem Grundstück keineBaugenehmigung existierte.

Nach dem Verkaufforderte die Stadtverwaltung die Käuferin zur Beseitigung der Terrasse und derAußentreppe auf, da diese unzulässig auf dem benachbartem Grundstück errichtetworden war. Zweites Problem: Ein von der Käuferin beauftragter Elektriker sahdie Elektroinstallation als nicht neuwertig, sondern auf dem Stand der 1990erJahre befindlich an. Die Käuferin wollte sich daraufhin vom Kaufvertrag lösen.Sie erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und trat hilfsweise vomVertrag zurück.

Das LG gab derKäuferin recht. Sie sei getäuscht worden, weil die Verkäuferin zum einen denKonflikt mit der Stadtverwaltung nicht offenbart habe. Zum anderen entsprechedas Haus nicht der Beschreibung im Maklerexposé, das wie eine öffentlicheÄußerung der Verkäuferin zu werten sei. Denn eine Kernsanierung setze nachallgemeinem Sprachgebrauch voraus, dass die Bausubstanz in einen nahezuneuwertigen Zustand versetzt worden sei. Die Verkäuferin habe aber die Zweifelan der Neuwertigkeit der Elektroinstallation nicht ausgeräumt. Auf denGewährleistungsausschluss könne sie sich nicht berufen, denn sie habe dieRenovierungsarbeiten selbst verantwortet und damit den wahren Zustand desHauses gekannt. Die Käuferin dürfe deshalb ihr Geld gegen Rückgabe des Hauseszurückverlangen.

Das Urteil ist nochnicht rechtskräftig. Es wurde Berufung zum Pfälzischen Oberlandesgerichteingelegt.

LandgerichtFrankenthal (Pfalz), Urteil vom 01.10.2025, 6 O 259/24, nicht rechtskräftig