Modernisierungsmaßnahme: Rechtzeitige Ankündigung erhält vermietergünstiges altes Recht

Eine Vermieterin kann aufgrund im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer großen Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den – für sie günstigen – bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Musterfeststellungsverfahren entschieden. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedürfe es nicht.

Der Musterkläger ist ein Mieterverein. Die Musterbeklagte ist Eigentümerin einer großen Wohnanlage mit Mietwohnungen in München. Ende Dezember 2018 kündigte die Musterbeklagte den Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Der Musterkläger hält die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam, zumindest sei eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen nur nach dem seit 01.01.2019 geltenden Recht möglich.

Hintergrund des Verfahrens ist die Änderung der Vorschriften zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Während die bis zum 31.12.2018 geltende Regelung die Erhöhung der jährlichen Miete um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zuließ, erlaubt das neue Recht lediglich eine Mieterhöhung von höchstens acht Prozent und sieht zudem eine Kappungsgrenze vor.

Das im Musterfeststellungsverfahren erstinstanzlich zur Entscheidung berufene Oberlandesgericht (OLG) hat festgestellt, dass die den Mietern der Musterbeklagten Ende 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht nach dem bis zum 31.12.2018 geltenden Recht erfolgen könne. Die Modernisierungsankündigung genüge zwar grundsätzlich den Erfordernissen des § 555c Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Musterbeklagte habe die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen auch tatsächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen. Die Ankündigung etwa ein Jahr vor Baubeginn führe aber dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne des Artikels 229 § 49 Absatz 1 Satz 2 Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) sei. Es fehle an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Ausführungsbeginn.

Der BGH hat das Urteil des OLG aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Klage sei unbegründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27.12.2018 erfülle die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Absatz 1 BGB. Sie sei auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Absatz 1 BGB sei in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen soweit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Absatz 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedürfe es hingegen nicht.

Die Beklagte könne nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieten auf Grundlage des bis zum 31.12.2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Artikels 229 § 49 Absatz 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür lägen vor. Diese Vorschrift stelle an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Absatz 1 BGB und setze das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus.

Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten falle der Musterbeklagten auch dann nicht zur Last, wenn der Beweggrund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen – kurz vor Ende 2018 – in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Sicherung der Anwendbarkeit des bis zum 31.12.2018 geltenden, für die Musterbeklagte deutlich günstigeren Rechts gelegen haben sollte. Der Gesetzgeber habe mit der Übergangsregelung eine Abwägung der beiderseitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter – wie hier – möglich, noch vor dem 31.12.2018 eine den Anforderungen des § 555c Absatz 1 BGB entsprechende Ankündigung zu erstellen und den Mietern zuzuleiten, setze er sich grundsätzlich nicht dem Vorwurf treuwidrigen Verhaltens aus, wenn er sich die mit der Gesetzesänderung verbundenen und zulässigen Stichtagsregelung zu Nutze macht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.r2021, VIII ZR 305/19