Mietsache beschädigt: Vermieter kann mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen

Ein Vermieter kann auch dann mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung aufrechnen, wenn er die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Die Klägerin begehrt nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung am Anfang November 2019 die Rückzahlung der von ihr geleisteten Barkaution in Höhe von rund 780 Euro. Der beklagte Vermieter rechnete mit Schreiben vom 20.05.2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit – streitigen – Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in einer das Kautionsguthaben übersteigenden Höhe. Die Klägerin hat sich insoweit auf Verjährung berufen.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Nach Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die vom Beklagten erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache daran, dass diese im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung bereits verjährt gewesen waren. Zwar stehe die Verjährung der Aufrechnung gemäß § 215 Alt. 1 BGB nicht entgegen, wenn die Forderung in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt gewesen sei. Diese Ausnahme greife hier jedoch nicht, da mangels Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen in unverjährter Zeit keine Aufrechnungslage bestanden habe.

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.

Das Berufungsgericht habe bei seiner Beurteilung maßgeblich auf die für Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gesetzlich vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch) abgestellt, innerhalb derer noch keine Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen bestanden hat. Dabei habe es jedoch die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses im Fall der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt, meint der BGH. Eine vom Mieter gestellte Barkaution diene gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser solle sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.

Soweit die Aufrechnung im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, um Schadensersatz in Form eines Geldbetrags verlangen zu können, habe der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen habe.

Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadensersatzansprüche bestehen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23