Mietpreisbremse: Mieterpaar aus München erhält Geld zurück

Ein Ehepaar, das Ende 2019 für 1.171 Euro monatlich eine Drei-Zimmer-Wohnung in München angemietet hatte, hat unter Verweis auf die Mietpreisbremse erreicht, dass es künftig nur noch 896,25 Euro zahlen muss. Außerdem hat das Amtsgericht (AG) München die Vermieter aus dem Landkreis Starnberg dazu verurteilt, ihren beiden Mietern 3.295,44 Euro überbezahlten Mietzins zurückzuzahlen.

Die 69 Quadratmeter große Wohnung befindet sich im Münchener Stadtteil Neuhausen-Nymphenburg in einem Anfang des 20. Jahrhunderts erbauten Wohnblock. Sie verfügt über ein modernisiertes Bad und einen Parkettboden. Einen Balkon oder eine Terrasse gibt es nicht. Als Miete wurde im Mietvertrag 1.171 Euro vereinbart, zuzüglich Abschlagszahlungen für Heizung, Warmwasser und Betriebskosten in Höhe von insgesamt 130 Euro.

Die Kläger meinen, die vereinbarte Miete liege erheblich über dem Mietspiegel der Stadt München und daher gegen die so genannte Mietpreisbremse verstoße. Sie forderten die beklagten Vermieter daher mehrfach dazu auf, die Miete zu verringern und überbezahlte Miete zu erstatten.

Die Beklagten hielten die Miete für angemessen. Der Vormieter habe bereits 2016 einen Vertrag mit einer Kaltmiete von 1.105 Euro unterzeichnet. Der Münchener Mietspiegel habe "nichts mit der Realität der Münchener Mieten zu tun". Dies zeige sich auch in den Unterschieden zwischen den Preisen im Mietspiegel und im Wohnungsmarktbarometer der Landeshauptstadt München.

Das AG München entschied zugunsten der Mieter. Die mietvertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien über den Mietzins von 1.171 Euro erweise sich in Höhe von 274,62 Euro als unwirksam. Die streitgegenständliche Wohnung befinde sich in einem Verordnungsgebiet nach § 556d Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete dürfe daher die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Die durchschnittliche ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel für München 2019 liege bei 11,81 Euro pro Quadratmeter.

Das Gericht verdeutlichte, dass die Angaben im Mietspiegel nicht pauschal übernommen werden könnten, sondern immer im Einzelfall der Zustand des konkreten Mietobjekts zur Ermittlung der ortsüblichen Miete beurteilt werden muss. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels des Mietspiegels sei zwar zu beachten, dass diese kein feststehender Betrag ist, sondern sich in einem Spannenbereich mit oberer und unterer Grenze bewegt. Für vollständig identische Wohnungen würden nicht identische Mietpreise vereinbart. Neben objektiven Kriterien spielten bei der Mietpreisvereinbarung auch subjektive Gesichtspunkte, wie zum Beispiel besonderes Verhandlungsgeschick, eine Rolle. Darüber hinaus unterschieden sich die vereinbarten Mieten für identische Wohnungen auch nach der Dauer des jeweiligen Mietverhältnisses. Aus diesem Grund bewege sich die ortsübliche Vergleichsmiete immer in einem Spannenbereich.

Darüber hinaus legte das Gericht fest, dass auch die in der Zukunft zu zahlende Miete verringert werden muss. Als vollständig unterlegene Partei müssen die Vermieter nun neben den Verfahrenskosten auch die Anwaltskosten der Kläger zu tragen.

Die Berufung gegen das Urteil verwarf das Landgericht München I mit Beschluss vom 23.12.2021 (14 S 10254/21).

Amtsgericht München, Urteil vom 23.06.2021, 453 C 22593/20, rechtskräftig