Grundsteuer: BFH verhandelt zwei Musterverfahren

Beim Thema Grundsteuer geht es weiter. Der Bundesfinanzhof(BFH) verhandelt am 12.11.2025 drei Verfahren zu der Thematik, wobei es sichbei zweien davon um Musterfälle handelt. Wie der Bund der Steuerzahler (BdSt)mitteilt, der die Musterverfahren gemeinsam mit Haus & Grund Deutschlandunterstützt, haben diese eine grundsätzliche Bedeutung für die Bewertung vonImmobilien nach dem Bundesmodell im Rahmen der Grundsteuer.

In den Musterfällen aus Köln und Berlin geht es nach Angabendes BdSt um die Bewertung von Eigentumswohnungen als Grundlage für dieGrundsteuer. Die betreffenden Wohnungen seien mit stark pauschalisierten undintransparenten Werten ohne Berücksichtigung der tatsächlichenMarktverhältnisse vor Ort oder wertbeeinflussender Besonderheiten des einzelnenGrundstücks bewertet worden.

Im Kölner Fall ist nach Ansicht der Verbände beispielsweisedie Zuordnung zu einer bestimmten, deutlich höheren Bodenrichtwertzone trotzschlechterer Wohnlage unverständlich. Es handele sich um eine Eigentumswohnungmit 54 Quadratmetern. Es sei ein Bodenrichtwert von 2.280 Euro angesetzt worden.Die Eigentümer besitzen laut BdSt ein weiteres Grundstück in unmittelbarer Nähemit besserer örtlicher Lage. Dort werde ein deutlich geringerer Bodenrichtwertvon 530 Euro angesetzt – obwohl diese Lage die bessere Infrastruktur aufweiseund als Wohngebiet beliebter sei. Beim beklagten Grundstück führe der Ansatzdes Bodenrichtwerts zu einer Wertsteigerung von 130 Prozent zur bisherigenBewertung.

Im Berliner Fall sei die Tabellen-Miete des Gesetzgebers garnicht erzielbar, so der BdSt weiter. Hier gehe es um eine vermieteteEigentumswohnung nahe einer Bahntrasse. Diese sei mit einer Kaltmiete von 5,07Euro pro Quadratmeter vermietet (zum Stichtag der Bewertung am 01.01.2022). DerGrundsteuerbescheid setze eine angepasste monatliche Nettokaltmiete von 9,32Euro pro Quadratmeter als pauschalierte Miete nach dem neuen Bewertungssysteman. Dieser Wert sei über 80 Prozent höher als die erzielte Miete – aus Sichtdes BdSt nicht realisierbar und realitätsfern. Denn das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmein § 558 Absatz 1, dass der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nurbis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann – und dies auch nur, wenndie Miete zum Zeitpunkt der beabsichtigten Erhöhung seit 15 Monaten unverändertwar. Der Berliner Mietspiegel enthalte in seiner Fassung 2021 als Mittelwertder ortsüblichen Miete lediglich einen Wert von 6,47 Euro pro Quadratmeter.Über diesen Wert hinaus könne der betroffene Eigentümer nicht gehen. Sollte erdies dennoch versuchen, hätte der Mieter die Möglichkeit, sich gerichtlichdagegen zur Wehr zu setzen.

Die zugrunde gelegten Miet- und Bodenwerte könne derEigentümer grundsätzlich gar nicht überprüfen oder gar korrigieren lassen,betonen die beiden Verbände. Demnach bleibe ihm nur die Möglichkeit einesteuren Vollgutachtens – auf eigenes Kostenrisiko. Beide Verbände halten dieseForm der Grundsteuerbewertung für verfassungswidrig, da sie mit dem allgemeinenGleichheitssatz nicht vereinbar sei. Zudem sei der Bund als Gesetzgeber zueiner solch weitreichenden Grundsteuerreform nicht befugt gewesen – schließlichsei die Grundsteuer eine Angelegenheit der Länder, so die Verbände.

Aus ihrer Sicht müsste einer Grundsteuer ohne pauschalierteWerte der Vorzug gegeben werden; die Länder sollten die Öffnungsklausel nutzen.Nötig sei eine einfachere und nachvollziehbare Grundsteuer, die sich an denModellen von Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen orientiert. Zu diesenErgebnissen komme auch das verfassungsrechtliche Gutachten zumGrundsteuer-Bundesmodell des Verfassungsrechtlers Gregor Kirchhof.

Auch müssten die Hürden für den Nachweis eines tatsächlichgeringeren Wertes deutlich gesenkt werden, fordern die beiden Verbände. "Steuernmüssen einfach, nachvollziehbar und gerecht sein. Das gilt besonders für dieGrundsteuer, die Millionen Bürger betrifft. Die anstehenden BFH-Verhandlungenkönnen den Weg zu mehr Rechtssicherheit ebnen – für Eigentümer, Mieter undGemeinden", erklärt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.BdSt-Präsident Reiner Holznagel fasst zusammen: "Die Grundsteuer betrifftalle Eigentümer und Mieter – direkt über den Steuerbescheid oder mittelbar überdie Betriebskosten. Die heute geltenden Bewertungsregeln sind seit Jahrenumstritten – sie führen zu Ungleichbehandlungen und damit zuRechtsunsicherheit. Mit den Musterverfahren wollen wir klären lassen, wie eineverfassungskonforme Grundsteuer gestaltet werden muss."

Bund der Steuerzahler e.V., PM vom 11.11.2025