Berliner Mietendeckel: Einbehalt von Mietanteilen rechtfertigt Kündigung nicht ohne Weiteres

Wenn ein Mieter im Vertrauen auf die Verfassungsmäßigkeit des so genannten Berliner Mietendeckels Mietanteile zurückgehalten hat, rechtfertigt dies nicht ohne Weiteres eine Kündigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter zuvor zur Nachentrichtung der ausstehenden Beträge aufzufordern oder ihn zu mahnen. Beides muss nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) erfolgt sein, mit der die Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels festgestellt worden war, wie das Landgericht (LG) Berlin klarstellt.

Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Mieterin Teile der Miete unter Berufung auf den Berliner Mietendeckel nicht gezahlt. Weil sie die einbehaltenen Beträge auch nach dem BVerfG-Urteil vom 25.03.2021 nicht sofort beglich, sondern erst im Juni 2021, kündigte die Vermieterin ihr wegen Zahlungsverzuges und erhob sodann Räumungsklage.

Damit hatte sie weder in erster noch in zweiter Instanz Erfolg. Zwar, so das LG Berlin, sei ein Vermieter grundsätzlich befugt, die nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin von einem Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit des "Berliner Mietendeckels" einbehaltenen Beträge zurückzuverlangen. Auch sei ein Verzug eines Mieters mit der Nachentrichtung der einbehaltenen Mietanteile abhängig von den sonstigen Umständen des Einzelfalls grundsätzlich geeignet, die außerordentliche oder zumindest die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

Die sich aus der Entscheidung des BVerfG vom 25.03.2021 ergebenden Rechtsfragen seien aber für einen Mieter auch unter Heranziehung professionellen Rechtsrats nur aufwändig und schwer zu beurteilen, betont das LG. Es komme hinzu, dass sich in solchen Fällen das Erfordernis einer zutreffenden Beantwortung dieser Rechtsfragen für einen Mieter nicht aus seinem eigenen Vorverhalten, sondern ausschließlich aus dem Handeln des Berliner Landesgesetzgebers ergebe.

Einer Zahlungspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Entscheidung des BVerfG zur Verfassungswidrigkeit des "Berliner Mietendeckels" komme deshalb das für eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht jedenfalls solange nicht zu, als ein Vermieter gegenüber einem Mieter nicht seine eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Schlussfolgerungen aus der Entscheidung des BVerfG ausdrücklich oder zumindest durch schlüssiges Verhalten kundgetan hat, etwa durch den Ausspruch einer Zahlungsaufforderung oder einer Mahnung.

Beides habe die Vermieterin hier unterlassen, sondern stattdessen umgehend die Kündigung erklärt, die deshalb unwirksam sei. Außerdem habe die Beklagte den Zahlungsrückstand vor Ausspruch der Kündigung freiwillig ausgeglichen. Auch das führe zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Bei dem Beschluss des LG handelt es sich um eine Zurückweisung der Berufung im schriftlichen Verfahren, bei der eine gleichzeitige Zulassung der Revision ausgeschlossen ist. Eine Beschwerde gegen die unterbliebene Zulassung der Revision würde eine Beschwer von über 20.000 Euro erfordern. Ob dieser Wert vorliegend erreicht ist, muss laut LG der BGH entscheiden.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 08.02.2022, 67 S 298/21