Als Miete an Alleingesellschafter zurückgezahlte Beträge: Spendenabzug kann anzuerkennen sein

Vermietet derAlleingesellschafter einer gemeinnützigen GmbH an diese ein Grundstück undstellt ihr die dafür erforderlichen Mietzahlungen als Spende zur Verfügung,sind bei Fremdüblichkeit des Mietvertrages sowohl der Spendenabzug als auch diezu Beginn des Mietverhältnisses entstehenden Verluste steuerlich anzuerkennen.Dies hat das Finanzgericht (FG) Münster entschieden.

Geklagt hat der Alleingesellschafterund Geschäftsführer einer GmbH, deren Zweck die Förderung von Kunst und Kulturist und die vom Finanzamt als gemeinnützig anerkannt wurde (gGmbH). AbFertigstellung vermietete der Kläger an die gGmbH das erste und zweiteObergeschoss eines Gebäudes zum Betrieb eines Museums. Das Erdgeschossvermietete er an einen Gastronomiebetrieb. Aufgrund einer von ihm abgegebenenPatronatserklärung stellte der Kläger der gGmbH die für die Erfüllung desMietvertrages erforderlichen Beträge zur Verfügung. Diese machte er in seinenEinkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2016 bis 2019 als Spendengeltend. Ferner erklärte er für diese Jahre aufgrund einer Betriebsaufspaltungmit der gGmbH gewerbliche Verluste aus der Vermietung, in die er auch dasErdgeschoss als gewillkürtes Betriebsvermögen einbezog.

Nach einer beimKläger durchgeführten Betriebsprüfung erkannte das Finanzamt den Spendenabzugnicht an. Es fehle an einer Unentgeltlichkeit, da der Kläger die Zahlungenzurückerhalten habe. Die Verluste aus der Vermietung erkannte das Finanzamtzunächst an. Im Verlauf des Klageverfahrens gelangte es dann aber zurAuffassung, dass unabhängig vom Spendenabzug jedenfalls die Verluste nichtanzuerkennen seien. Angesichts der Öffnungszeiten und der geringenEintrittspreise des Museums könne die gGmbH die vereinbarte Miete niemalsselbst erwirtschaften. Da der Kläger als Vermieter die Miete vorgestreckt habe,fehle es an einer tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses. Überdiesbestehe aufgrund der hohen Verluste keine Gewinnerzielungsabsicht, wobei das Finanzamtauch die Verluste der Folgejahre einbezog. Aufgrund der individuellenGestaltung des Gebäudes seien für eine anderweitige Nutzung umfangreicheUmbaumaßnahmen erforderlich. Das sei bei der Ermittlung eines etwaigenVeräußerungsgewinns zu berücksichtigen.

Das FG Münster hatder Klage vollumfänglich stattgegeben. Dem Kläger stehe zunächst einSpendenabzug auch in Höhe der Mietzahlungen zu, da er diese Zahlungenunentgeltlich geleistet habe. Die Rückzahlung in Form der Miete sei nicht alsGegenleistung zu berücksichtigen, da der Mietvertrag mit der gGmbH als Vertragzwischen nahestehenden Personen nach der Gesamtwürdigung des Einzelfallessteuerlich anzuerkennen sei.

Die Hauptpflichtendes zivilrechtlich wirksam geschlossenen Vertrags seien klar und eindeutigvereinbart und tatsächlich durchgeführt worden. Die Höhe der vereinbarten Mietesei angesichts des (für Museumsflächen nur bedingt aussagekräftigen)gewerblichen Mietspiegels nicht zu beanstanden. Dabei sei zu beachten, dass derKläger als ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer gGmbH inerster Linie die Satzungszwecke selbstlos verfolgen müsse und daher keine zuhohe Miete an sich selbst zahlen dürfe. Dass die gGmbH die Miete aus ihrenEintrittsgeldern nicht erwirtschaften könne, stehe der Anerkennung desMietvertrages nicht entgegen, da gemeinnützige Körperschaften typischerweiseauf Spenden angewiesen seien. Die tatsächliche Durchführung des Mietvertragsscheitere nicht daran, dass der Kläger die Miete zuvor zur Verfügung gestellthat. Denn die jeweiligen Zahlungen beruhten auf verschiedenen vertraglichenVerpflichtungen, die getrennt voneinander zu beurteilen seien, so das FG. Indieser Gestaltung sei auch kein Missbrauch im Sinne des § 42 Abgabenordnung zusehen.

Das FGqualifizierte die Zahlungen auch nicht als verdeckte Einlagen in die gGmbH.Denn der Kläger habe sie in erster Linie zur Förderung der gemeinnützigenZwecke geleistet. Aufgrund der Restriktionen des Gemeinnützigkeitsrechts seieine Rückgabe an ihm in Form einer Ausschüttung nicht möglich. Die Zahlungenführten auch nicht zur Werterhöhung der Anteile des Klägers.

Die aus derVermietung entstandenen Verluste seien im Rahmen der Betriebsaufspaltung alsgewerbliche Verluste anzuerkennen, sodass insoweit keine Saldierung mit demSpendenabzug möglich sei. Insbesondere fehle es nicht an einerGewinnerzielungsabsicht, meint das FG. Bei einer auf Dauer angelegtenVermietung sei grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Einnahmeüberschussbeabsichtigt sei. Bezogen auf den Streitfall sei die gesamte gewerblicheTätigkeit des Klägers unter Einbeziehung des für gastronomische Zweckevermieteten Erdgeschosses, das für sich betrachtet keinen Teilbetriebdarstellen könne, zu betrachten.

Außerdem sei zuberücksichtigen, dass sich der Betrieb in den Streitjahren und in den vomFinanzamt angeführten Folgejahren, die zudem noch von der Corona-Pandemiegeprägt gewesen seien, noch in der Anlaufphase befunden habe. AlsPrognosezeitraum sei bei der Vermietung eines Grundstücks ein Zeitraum von 30Jahren und damit auch ein Veräußerungsgewinn in den Blick zu nehmen. Demstünden die baulichen Besonderheiten (große Räume mit nur wenigen Fenstern)angesichts einer möglichen Nutzung, etwa für Bekleidungsgeschäfte oderKaufhäuser, nicht entgegen. Schließlich sei nicht ersichtlich, dass der Klägerdie Vermietungstätigkeit nur aus im Bereich seiner Lebensführung liegendenGründen oder Neigungen ausgeübt habe. Das bloße Motiv, Steuern zu sparen,reiche insoweit nicht aus.

FinanzgerichtMünster, Urteil vom 02.09.2025, 1 K 102/23 E