Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei folgenden Grundstücksarten angewendet: Geschäftsgrundstücke, Teileigentum, gemischt genutzte Grundstücke (kombinierte Wohn-/Geschäftshäuser mit einem Wohnflächenanteil zwischen 20 und 80 %) und sonstige Grundstücke.
Der neue Grundsteuerwert, früher Einheitswert, wird wie folgt ermittelt: Zunächst wird aus dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert der vorläufige Sachwert des Grundstücks gebildet. Dieser wird mit einer Wertzahl multipliziert. Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts werden folgende Angaben benötigt:

• die Gebäudeart
• das Alter des Gebäudes
• die Gesamtnutzungsdauer
• Normalherstellungskosten des Gebäudes
• einen Baupreisindex
• die Bruttogrundfläche des Gebäudes

Die Gebäudeart und Gesamtnutzungsdauer
Die Gebäudeart und die sich daraus ergebende Gesamtnutzungsdauer sind in der Anlage 38 des Bewertungsgesetzes vorgegeben. Entscheidend für die Einstufung des Gebäudes oder Gebäudeteils ist das durch die Hauptnutzung entstandene Gesamtgepräge. Zur Hauptnutzung gehörende übliche Nebenräume (z. B. Lager- und Verwaltungsräume bei Warenhäusern oder separater Büroraum im Autohaus) sind entsprechend dem Gesamtgepräge der Hauptnutzung zuzurechnen. Für nicht aufgeführte Gebäudearten sind diese aus vergleichbaren Gebäudearten abzuleiten (Auffangklausel). Zu diesem Zweck ist bei Geschäftsgrundstücken, dem Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken auf die Gebäudeart abzustellen, die mit der Hauptnutzung des Gebäudes die größten Übereinstimmungen aufweist.

Normalherstellungskosten
Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist nicht von den tatsächlichen, sondern von den gewöhnlichen Herstellungskosten auszugehen. Die anzusetzenden NHK (Normalherstellungskosten) sind abhängig von der Gebäudeart und dem Baujahr und ergeben sich aus der Anlage 42 zum BewG. Für gemischtgenutzte Grundstücke sind z.B. die folgenden Werte vorgegeben:
Baujahr vor 1995 – 695 Euro/qm,
Baujahr 1995-2004 – 886 Euro/qm,
Baujahr ab 2005 – 1.118 Euro/qm.

Baupreisindex
In der Anlage 42 zum Bewertungsgesetz sind die NHK mit dem Wert 2010 angeben. Das Bundesfinanzministerium hat am 11. Februar 2022 den Baupreisindex auf den Hauptfeststellungszeitraum 1. Januar 2022 mit 148,6 (nach Umbasierung auf das Jahr 2010 = 100) festgelegt. Beispiel:
Gemischtgenutztes Grundstück Baujahr 1980
Normalherstellungskosten = 695 Euro/qm. Auf den Hauptfeststellungszeitraum 2022 umgerechnet 695 Euro x 148,6 % = 1.032,77 Euro.

Bruttogrundfläche (BGF)
Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1: 2005-02 und deren konstruktive Umschließungen.
Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z. B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln. Die BGF sind in Quadratmeter anzugeben. Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung der BGF werden:

• Kriechkeller
• Kellerschächte
• Außentreppen
• nicht nutzbare Dachflächen, auch Zwischendecken
• Balkone (auch wenn sie überdeckt sind)
• Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand)

Auf die BGF anzurechnen sind dagegen nutzbare Dachgeschossflächen.

Normalherstellungskosten des Gebäudes
Durch Multiplikation der Bruttogrundfläche mit den Normalherstellungskosten (Wert 2022) ergeben sich die Normalherstellungskosten.

Alterswertminderung
Vom Gebäudenormalherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird grundsätzlich nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach bestimmt (Bewertungsgesetz, Anlage 38). Die Alterswertminderung ist auf maximal 70 % des Gebäudenormalherstellungswerts begrenzt. Beispiel:
Ein gemischtgenutztes Grundstück von 1980 hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und ist im Hauptfeststellungszeitpunkt 2022 42 Jahre alt.
Alterswertminderung in Prozent = 42 Jahre / 80 Jahre = 52,5 %
Sachwertverfahren – Die Berechnung des Grundsteuerwertes

Gebäude
Normalherstellungskosten x Baupreisindex x Bruttogrundfläche = Gebäudenormalherstellungswert
Gebäudenormalherstellungswert - Alterswertminderung (max. 70 %) = Gebäudesachwert
Grund und Boden
Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert
Grundsteuerwert
Gebäudesachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert des Grundstücks
Vorläufiger Sachwert x Wertzahl (Anlage 43 des Bewertungsgesetzes) = Grundsteuerwert
Hinweis: Die Wertzahl ist abhängig von der Höhe des vorläufigen Sachwertes
Grundsteuermessbetrag
Grundsteuerwert (abgerundet auf volle Hundert)  x 0,034 % (Messzahl)
Grundsteuer
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz aus dem Jahr 2025