Umfrage zur Grundsteuerreform

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Kostenwertmodell kann zu deutlichen Belastungsverschärfungen führen

Bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts favorisierte die Mehrheit der Bundesländer das sog. Kostenwertmodell (siehe hierzu nebenstehenden Beitrag) als Nachfolgeregelung zur bisherigen Einheitsbewertung, die die Basis für die Grundsteuererhebung ist. Wir haben daher in der April-Ausgabe des Steuerzahlers unsere baden-württembergischen Mitglieder um Mithilfe gebeten, um die Auswirkungen des Kostenwertmodells besser einschätzen zu können. Mittels eines Fragebogens wurden Eckdaten, wie Grundstücksgröße, Baujahr, Gebäudeart und jetzige Grundsteuer von Immobilien in Baden-Württemberg erhoben.

Anhand der rückgemeldeten Daten wurden die Immobilienwerte nach dem Kostenwertmodell berechnet. Neben einer typisierten Bewertung des Gebäudes fließt der Bodenwert des Grundstücks in die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ein. Das Ergebnis der Auswertung zeigt, dass sich die Werte nicht einheitlich entwickeln.

Wertentwicklung uneinheitlich

So reicht die Höherbewertung - also der Vergleich des bisherigen Einheitswerts mit dem Kostenwert - von einer Verdopplung bis zum rund 40-fachen des bisherigen Werts. Durchschnittlich würden die Werte aller ausgewerteten Immobilien um rund das 9-fache steigen, würde das Kostenwertmodell umgesetzt.

Dies ist aber lediglich ein rechnerischer Durchschnitt. Im Einzelfall kann der Wert einer Immobilie erheblich vom Mittelwert abweichen. Bisher ist die sog. Grundsteuermesszahl bundeseinheitlich im Gesetz geregelt. Es ist aber beabsichtigt, die Festlegung der Messzahlen bei einer Reform der Grundsteuer in die Verantwortung der Länder zu geben. Geht man davon aus, dass die Landesregierung über eine Reduzierung der Grundsteuermesszahl Aufkommensneutralität innerhalb von Baden-Württemberg anstrebt, so führt eine Orientierung an einem Durchschnittswert dazu, dass alle Steuerzahler mit Immobilien, deren Wertzuwachs höher als im Mittel ist, höher belastet werden. Hier würde es in der Verantwortung der Kommunen liegen, über eine Absenkung der Hebesätze eine Höherbelastung zu verhindern

Die offenkundigsten Verlierer einer Grundsteuerreform unter Einbeziehung des Bodenwerts werden nach dem Ergebnis der Umfrage wohl die Bewohner der Mittelstädte im Großraum Stuttgart sein. Hier sind die Bodenwerte stark gestiegen, wenn auch nicht so stark wie in Stuttgart selbst. Das Problem: Die Grundstücke sind im Umland größer als in der Innenstadt, sodass sich die gestiegenen Grundstückspreise stärker auswirken. Daher sind auch in Böblingen mit dem 37,9-fachen, Leonberg mit dem 27,9-fachen und Esslingen mit dem 24,9-fachen die Spitzenreiter der Wertzuwächse zu finden. Im Durchschnitt würde beispielsweise der Kostenwert in Böblingen nach dem Ergebnis der Umfrage rund das 22-fache des bisherigen Einheitswerts betragen.

Bodenrichtwerte entscheidend

In Gemeinden mit niedrigen Bodenrichtwerten erfolgt die Höherbewertung trotz teilweise großer Grundstücke unterdurchschnittlich. Während bei Bodenrichtwerten ab 600 € je m2 schnell eine Werterhöhung um das 12 bis 14-fache erfolgen würde, vervielfacht sich der Wert bei Bodenrichtwerten unter 200 € je m2 "nur" um etwa das 7-fache.

Aber bei diesen Berechnungen handelt es sich wiederum um Durchschnittswerte. Auch hier kann die tatsächliche Wertermittlung im Einzelfall stark vom Mittel abweichen. Die Auswertung der Fragebögen hat gezeigt, dass es solche Unterschiede sogar innerhalb derselben Gemeinde geben kann. So reichte die Werterhöhung beispielsweise in Karlsruhe vom knapp 3-fachen bis hin zum über 17-fachen, obwohl es sich sogar bei allen Objekten um Mehrfamilienhäuser handelte. In diesem Fall könnte nicht einmal eine Veränderung des Hebesatzes für einen Ausgleich sorgen.

Allen Mitgliedern, die an der Umfrage teilgenommen haben, möchten wir danken! Durch die fundiert ausgefüllten Fragebögen haben Sie es dem baden-württembergischen Steuerzahlerbund ermöglicht, eigene Berechnungen zu den denkbaren Belastungsverschärfungen in Baden-Württemberg durch eine Grundsteuerreform auf Basis des Kostenwertmodells durchzuführen.