Neue Grundsteuer in Bayern

Die neue Grundsteuer wirft ihre Schatten voraus. Seit April 2022 verschickt die Finanzbehörde erste Informationsschreiben an die Grundstückseigentümer. Für rund 6 Millionen Grundstücke in Bayern muss die Bemessungsgrundlage neu ermittelt werden und die Eigentümer von unbebauten und bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen und land- und forstwirtschaftlichen Betrieben werden sich in den nächsten Monaten mit dem Thema Erklärung zur Grundsteuer auseinandersetzen müssen.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung auf der Basis des Jahres 1964 verworfen hat, war eine Neuregelung erforderlich. Das Grundsteuergesetz 2025bringt eine komplizierte, am Verkehrswert orientierte Regelung. Mit Hilfe der Bayerischen Staatsregierung ist es gelungen, eine Öffnungsklausel zu schaffen, nach der jedes Bundesland selbst die Grundlagen der Grundsteuer bestimmen kann. In Bayern gilt nun mit dem Flächenmodell bundesweit die einfachste Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Es sind keine Bodenrichtwerte oder Feststellungen zur Gebäudesubstanz zu ermitteln, maßgeblich ist im Wesentlichen die physikalische Größe der Flächen des Grundstücks und der Gebäude. Positiv dabei: Steigen die Grundstückspreise, führt dies nicht, wie in anderen Bundesländern, zu einer Neubewertung der Immobilien und höheren Grundsteuern. Endgültig wird die neue Grundsteuer erstmals ab dem 01.01.2025 gelten, aber in den nächsten Wochen und Monaten müssen sich die Grundeigentümer auf die Abgabe der Steuererklärung vorbereiten.

Zeitplan:

10.04.2018: Bundesverfassungsgericht erklärt Einheitsbewertung für verfassungswidrig

November 2019: Grundsteuerreformgesetz mit Öffnungsklausel

10.12.2021: Verabschiedung Bayerisches Grundsteuergesetz

01.01.2022: Hauptfeststellungszeitpunkt, Stichtag zur Ermittlung der Berechnungsgrundlagen

ab April 2022: Informationsschreiben an Grundbesitzer

01.07.2022 bis 31.10.2022: Abgabe der Grundsteuerklärung

anschließend: Feststellung der Bemessungsgrundlage durch die Finanzämter, Weitergabe an die Kommunen

ab 01.01.2024: Festlegung der Hebesätze und Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommune

ab 01.01.2025: Zahlung der neu berechneten Grundsteuer

Wer ist betroffen?

Eine Grundsteuererklärung muss abgegeben werden, wer am 01.01.2022 Eigentümer von Grundstücken oder eines Betriebes der Land- und Fortwirtschaft war. Die Bayerische Finanzverwaltung verschickt ab April 2022 an den Eigentümer oder an die (einen) Miteigentümer ein Informationsschreiben. In dem Schreiben enthalten ist das Aktenzeichen und die Lage des Betriebs der LuF bzw. des Grundstücks. Für jede wirtschaftliche Einheit ist eine gesonderte Grundsteuererklärung abzugeben. Wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens sind das Grundstück, wirtschaftliche Einheit des luf Vermögens ist der Betrieb der Land- und Fortwirtschaft.

Bei der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens werden unbebaute und bebaute Grundstücke erfasst, sie bestehen aus dem Grund und Boden (GuB) und einem gegebenenfalls darauf errichteten Gebäude. Bebaute Grundstücke sind beispielsweise Einfamilienhäuser, Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen, gewerbliche Einheiten), gewerbliche Grundstücke. Aber auch der Wohnteil eines Betriebs der LuF, ein Erbbaurecht oder ein Gebäude auf fremdem GuB werden als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens erfasst und für sie ist jeweils eine eigene Grundsteuererklärung abzugeben.

Für Grundstücke, die mehreren Eigentümern gemeinsam gehören, müssen diese gemeinsam eine einzige Erklärung zur Grundsteuer abgeben. Bei Gebäuden auf fremdem GuB hat der Eigentümer des Gebäudes und der Eigentümer des Grundstücks jeweils eine eigene Erklärung zu erstellen. Bei Belastung des Grundstücks mit einem Erbbaurecht hat der Erbbauberechtigte die Grundsteuererklärung abzugeben.

Grundsteuererklärung – Online oder Formular

Die Grundsteuererklärung kann in Bayern online über das Elsterportal (www.elster.de) oder als Papierformular beim zuständigen Lagefinanzamt eingereicht werden. Sie soll zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 abgegeben werden. Für die elektronische Abgabe wird ein Benutzerkonto bei ELSTER benötigt. Auch wenn die Steuererklärung erst ab Anfang Juli abgegeben werden kann, sollten diejenigen, die noch kein Benutzerkonto haben, sich bereits jetzt registrieren, wenn sie die Erklärung elektronisch abgeben wollen. Registrierung und Versand der notwendigen Zertifikate können bis zu zwei Wochen dauern.

Anders als in anderen Bundesländern kann die Grundsteuererklärung auch ohne weiteres in Papierform abgegeben werden. Dazu gibt es eine graue Variante zum Ausfüllen am PC oder die klassisch grüne Variante zum handschriftlichen Ausfüllen. Während die grünen Formulare erst zum 01.07.2022 bei den Finanzämtern und Kommunalverwaltungen zur Verfügung stehen sollen, kann man die grauen Formulare bereits auf der Internetseite der Finanzverwaltung downloaden. Folgende vier Formulare sind vorgesehen, zu denen es auch jeweils eine Anleitung gibt:

Grundsteuererklärung Hauptvordruck BayGrSt1 (immer)

Anlage Grundstück BayGrSt2 (immer)

Anlage Miteigentümer/innen (wenn mehr als 2 Miteigentümer)

Anlage Grundsteuerbefreiung/-ermäßigung (ggf. siehe Anleitung)

Wo finde ich die notwendigen Angaben für die Erklärung?

Das Aktenzeichen und die Lage des Grundstücks findet sich im Informationsschreiben. Sollten Sie keines erhalten haben, können diese Angaben dem letzten Einheitswertbescheid entnommen werden. Das zuständige Wohnsitz- (Betriebsstätten-) Finanzamt, die Steuernummer und die Steueridentifikationsnummer finden sich im letzten Einkommensteuerbescheid. Die notwendigen Flurstückdaten (Gemarkung, Flurstücknummer, Fläche) können in der Zeit der Abgabe kostenlos im BayernAtlas (Zugang über das Internetportal www.elster.de) abgerufen werden, sie finden sich aber auch in Auszügen aus dem Kataster oder Grundbuch oder in Notarverträgen (Kauf- oder Übergabeverträge). Die Wohn- oder Nutzfläche eines Gebäudes können Sie selbst ermitteln, entweder durch persönliches Ausmessen oder aus Bauunterlagen. Hinweise zur Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen finden Sie auch auf der Internetseite zur Grundsteuer.

Was stellt das Finanzamt fest?

Das Finanzamt stellt anhand der Wohn- /Nutzflächen der Gebäude und der Grundfläche den Grundsteuerwert (Äquivalenzzahlen) sowie unter Anwendung der Grundsteuermesszahl den Grundsteuermessbetrag per Bescheid fest, der den Eigentümern und der Gemeinde zugestellt wird. Wie bisher wird die endgültige Grundsteuer unter Anwendung des örtlichen Hebesatzes von der Gemeinde per Bescheid festgestellt. Wer gegen die Festsetzung des Grundsteuerwerts oder des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt Einwendungen erheben will, muss auch, wie bisher schon, gegen den Bescheid des Finanzamts innerhalb der Rechtsbehelfsfrist Einspruch einlegen.

Wie rechnet das Finanzamt

Bei der Ermittlung des Ausgangsbetrags wird von der Fläche des Grund und Bodens sowie der Gebäudefläche ausgegangen. Die Fläche des Grundstücks ergibt sich in der Regel aus der Größe des Flurstücks, wie es im Grundbuch eingetragen ist. Wird ein Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, wird die gesamte Gebäudefläche inkl. der Zubehörräume (z.B. Kellerräume, Heizungsräume) nach der Wohnflächenverordnung ermittelt. Wird ein Gebäude zu anderen Zwecken genutzt (z.B. gewerblich oder freiberuflich) genutzt, ist die Nutzfläche (z.B. DIN 277) anzusetzen. Bei gemischt genutzten werden die Flächen je nach Nutzung zugeordnet. Stehen die Flächen fest, werden sie mit der sogenannten Äquivalenzzahl multipliziert. Für die Grundstücksfläche beträgt die Zahl 0,04 €/m2 und für Gebäudeflächen 0,5 €/m2. Für Wohnflächen gibt es einen Abschlag von 30 Prozent bei der Steuermesszahl, so dass diese im Endeffekt mit 0,35 €/m2 angesetzt werden.

Information und Auskunft

Weitere Informationen, Formulare und Erklärvideos finden Sie auf der Internetseite der Bayerischen Finanzverwaltung:

www.grundsteuer.bayern.de