Haftungsfalle Genossenschaft?

Die Ausübung von bezirklichen Vorkaufsrechten wird in Berlin immer stärker ausgeweitet. Spitzenreiter beim Einsatz des umstrittenen Instruments ist das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg. Die Begünstigung privater Dritter wirft aber Fragen auf.

In Friedrichshain-Kreuzberg wurde das Vorkaufsrecht bereits in 28 Fällen ausgeübt. Begünstigt wurden aber nicht nur – wie sonst üblich – landeseigene Wohnungsbaugesellschaften. Siebenmal wurde das Vorkaufsrecht auch zugunsten von Genossenschaften, einmal zugunsten einer Stiftung und in einem Fall sogar zugunsten von privaten natürlichen Personen ausgeübt. Zumindest einmal wurde für den Kauf durch eine Genossenschaft ein Zuschuss aus Steuermitteln in Aussicht gestellt.  

Ende Juli 2019 informierte der Bezirksbaustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, Florian Schmidt (Bündnis 90/Die Grünen), über die Ausübung des Vorkaufsrechts über ein Wohnhaus in der Holteistraße 19/19a zugunsten der Genossenschaft „DIESE eG“. Das Haus mit 20 Wohnungen und einer Kita soll sechs Millionen Euro kosten. Der Finanzsenat stellte der Genossenschaft gegen Belegungsrechte für WBS-Berechtigte einen Zuschuss in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises in Aussicht.

Der Staat will also den Ankauf zugunsten einer privatrechtlich organisierten Genossenschaft mit durchschnittlich 30.000 Euro je Wohnung aus Steuermitteln bezuschussen, insgesamt also mit 600.000 Euro! Der Finanzsenator hatte in einer Pressemitteilung kürzlich erklärt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ohne Zuschuss angesichts der stark gestiegenen Grundstückspreise oftmals nicht möglich sei, „weil die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist.“ Aus Sicht des Bundes der Steuerzahler ist damit dann aber auch der Zuschuss selbst in haushaltsrechtlicher Hinsicht unwirtschaftlich.

Anfang August informierte Bezirksstadtrat Schmidt die Bezirksverordnetenversammlung über vier andere Vorkaufsfälle zugunsten eben dieser „DIESE eG“. Dort heißt es noch, dass sich das Land Berlin weder an der Zahlung des Kaufpreises noch an weiteren von der Käuferin aus dem Vertrag zu erbringenden Leistungen beteiligen würde. Die Holteistraße fehlte in dieser Aufstellung allerdings.

Die Ausübung von Vorkaufsrechten zugunsten einer privatwirtschaftlichen Genossenschaft sieht offenbar nicht nur der Bund der Steuerzahler kritisch. Auf eine schriftliche Anfrage in der BVV, in welchem persönlichen, privaten oder beruflichen Verhältnis Bezirksstadtrat Schmidt zu den Vorstandsmitgliedern der Genossenschaft „DIESE eG“ sehen würde, heißt es in einer Drucksache, er kommuniziere mit dem genannten Personenkreis im Rahmen seiner Amtsführung. Private Verhältnisse, die eine Befangenheit begründen würden, bestünden nicht. Also andere schon?

Verwirrung gab es auch um ein Startkapital des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg in Höhe von 20.000 Euro an die „DIESE eG“, von der laut einer BVV-Anfrage Bezirksstadtrat Schmidt im Stadtentwicklungsausschuss angeblich berichtet haben soll. Dazu heißt es in der Antwort nur: „Eine solche Förderung ist nicht erfolgt.“

Widersprüchlich findet der Bund der Steuerzahler auch die Aussagen von Bezirksstadtrat Schmidt zur Prüfung des Vorkaufs durch die „DIESE eG“ gegenüber der BVV. Dem Bezirksamt sei durch die „DIESE eG“ jeweils ein Finanzierungsplan vorgelegt worden, der durch das Bezirksamt geprüft wurde. Durch die „DIESE eG“ hätten bisher alle vertraglich vereinbarten Zahlungen fristgerecht getätigt werden können. Da die „DIESE eG“ ihre Liquidität in Form von Finanzierungen durch Banken vorfinanzieren lasse und erst sukzessive alle Finanzierungszusagen für die einzelnen Positionen des Finanzierungsplans vorlägen, sei eine konkrete Liquiditätsüberprüfung nicht sachgemäß durchführbar.

Nach einer gesicherten Finanzierung klingt das für den Bund der Steuerzahler nicht. Er sieht das Modell ohnehin skeptisch: Der Staat übt sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus, weil er Verdrängung ärmerer Bewohner durch steigende Mieten oder eine spätere Umwandlung in Eigentumswohnungen befürchtet. Vorkaufsbegünstigt wird eine neu gegründete Genossenschaft, die dann von den Mietern erwartet, dass sie Genossenschaftsmitglieder werden und Anteile von – in diesem Fall – 500 Euro je Quadratmeter zeichnen.

„Der Staat beteiligt sich hier also an einem Geschäftsmodell, bei dem sich die Mieter eines Friedrichshainer Mietshauses z.B. bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung mit 35.000 Euro an einem neu gegründeten Wirtschaftsunternehmen beteiligen sollen“, meint der Vorsitzende des Bundes der Steuerzahler Berlin, Alexander Kraus. „Falls diese Mieter also vor Verdrängung geschützt werden müssen, sind sie vermutlich auch nicht übermäßig wohlhabend. Dass das dann die richtige Investitionsempfehlung ist, wage ich zu bezweifeln. Auch Genossenschaften sind keine Selbstläufer und können durchaus auch insolvent werden. Studenten, Transferleistungsempfänger und Senioren werden für eine solch riskante Beteiligung womöglich auch gar keinen Kredit erhalten. Falls die Mieter doch so viel ‚Spielgeld‘ locker hätten, stellt sich hingegen die Frage, ob sie vom Steuerzahler besonders geschützt werden müssen“, so Kraus weiter.

Selbst wenn eine solche vorkaufsbegünstigte Genossenschaft die Finanzierung zusammenbekommt, stellt sich die Frage, was bei einer Pleite des Unternehmens passiert. Der Bund der Steuerzahler sieht die Gefahr, dass die Staatszuschüsse für die Belegungsrechte verloren sind, und auch die Genossen ihren Einsatz verlieren. „Es muss unbedingt vorher klargestellt werden, dass das Risiko die Genossen selbst tragen und der Steuerzahler nicht auch noch für deren Geschäftsanteile haftet“, fordert Kraus. Überlegungen zur Förderung von Genossenschaftsanteilen für ALG-II-Empfängern lassen ein weiteres Risiko erkennen.

In einem weiteren Fall übte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg das Vorkaufsrecht zugunsten natürlicher Privatpersonen aus. Den Bund der Steuerzahler wundert das sehr, weil der grüne Stadtrat sonst über seine „Gesamtstrategie der Communalisierung“ referiert. Mit „C“ geschrieben und von dem englischen Wort für Gemeingut ableitet, meint er insbesondere die Eigentumsübertragung an staatliche Stellen. Nähere Hintergründe zu dem Verkauf des Gebäudeensembles Eisenbahnstraße 2-3/Muskauer Straße 10 konnte der Senat im Abgeordnetenhaus nicht machen. Trotz Aufforderung hatte das Bezirksamt dem Senat keine Stellungnahme geliefert. Immerhin erhielt der begünstigte Dritte nach Kenntnis des Senats keine monetären Zuwendungen im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts.

Aufschlussreich sind aber die Ausflüchte von Bezirksstadtrat Schmidt zu den Auskunftsbegehren der BVV, die sich das Geschäft genauer ansehen wollten: „… Die Mail war bedauerlicherweise nicht in der Akte enthalten. … Dabei wurden leider wesentliche Informationen … außen vor gelassen. … Urlaubsbedingt fehlen diese Unterlagen in der Akte. … Bei der Beantwortung kam es … zu den erheblichen Verzögerungen, die wir ausdrücklich bedauern“. Immerhin geht es bei den fehlenden Unterlagen um den Beschluss, das Vorkaufsrecht zugunsten von zwei natürlichen Personen auszuüben und um Abstimmungen zu einer Abwendungserklärungen und Fragen eines etwaigen Dachgeschossausbaus. Erstaunlich transparent ist allerdings, dass Schmidt die beiden Käufer namentlich benennt. Bei Vermögensgeschäften der öffentlichen Hand ist das eher ungewöhnlich, meint der Bund der Steuerzahler.

Nach umfangreichen Presseberichten über Zweifel an dem Finanzierungskonzept der Genossenschaft und angeblichen Stasiverbindungen einzelner Genossenschaftsmitglieder sah sich der Bezirksstadtrat offenbar zu einer öffentlichen „Richtigstellung“ genötigt. Interessant ist seine rechtliche Einschätzung für den Fall, dass der Vorkaufsberechtigte den Vorkauf nicht finanzieren kann: Der Bezirk müsste dann den Vorkaufsbescheid aufheben. Es entstünde keine Pflicht den Kaufpreis zu bezahlen. Ein finanzielles Risiko bestünde nicht.

Der Bund der Steuerzahler teilt die laxe Rechtsauffassung des Bezirksstadtrats nicht und sieht enorme Haftungsrisiken für den Bezirk: „Im Zweifel hat der Bezirk die Häuser gekauft! Zumindest ein Schadenersatz wird am Bezirk hängenbleiben.“

Mittlerweile gibt es in Berlin schon 58 Milieuschutzgebiete, in denen die Bezirke ihr gesetzliches Vorkaufsrecht über Wohnhäuser ausüben können. Falls sich der Käufer einer Wohnimmobilie in einem Gebiet mit einer sozialen Erhaltungsverordnung nicht im Wege einer Abwendungserklärung bereit erklärt, z.B. keine Aufteilung in Eigentumswohnungen oder Luxussanierungen vorzunehmen, kann der Bezirk sein gemeindliches Vorkaufsrecht ausüben. In Berlin wird dieses Vorkaufsrecht in der Regel zugunsten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ausgeübt. Intention dieser Bauvorschrift ist, dass aus städtebaulichen Gründen in einem Gebiet die gewachsene Zusammensetzung der angestammten Wohnbevölkerung erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegengewirkt wird. Der Schutz vor steigenden Mieten ist nicht das Ziel der bundesrechtlichen Vorschrift.