Grundsteuer Niedersachsen: Fragen zur Feststellungserklärung

Wer ist bei einem Nießbrauch zur Abgabe der Erklärung verpflichtet?

Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zuzurechnen ist. Das kann neben dem rechtlichen auch der wirtschaftliche Eigentümer sein. Das ist derjenige, der den Eigentümer für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann. Da der Nießbraucher grundsätzlich weder berechtigt ist, die Sache umzugestalten, wesentlich zu verändern (§ 1037 BGB), zu belasten oder zu veräußern, noch die Verschlechterung oder die Gefahr des Untergangs der Sache zu tragen hat, bleibt hier im Regelfall der Eigentümer Steuer- und Erklärungspflichtiger.

Wie werden gemischt genutzte Immobilien behandelt?

Das NGrSt unterscheidet im Rahmen der Grundsteuer B bei den Gebäuden zwischen Wohnnutzung und anderen Nutzungsarten. Für jedes Gebäude bzw. jeden Gebäudeteil sind die jeweiligen Wohn- und Nutzflächen in der Anlage Grundstück anzugeben. Die Unterscheidung wird bei der sog. Grundsteuermesszahl relevant. Diese beträgt grundsätzlich 100 %, ermäßigt sich jedoch für Wohnflächen auf 70 %.

Wohnflächen werden nach der Wohnflächenverordnung, Nutzflächen nach der DIN 277 ermittelt. Häusliche Arbeitszimmer sind Wohnflächen. Zubehörflächen zur Wohnnutzung wie Keller, Abstell‑, Wasch- oder Heizungsräume sind nicht anzugeben. Nur Flächen, die nicht zur Wohnnutzung verwendet werden, sind Nutzflächen.

Ist eine (weitere) Ermäßigung der Grundsteuermesszahl um 25 % auch bei teilweisem Denkmalschutz möglich?

Grundsätzlich ja. Baudenkmale können nach § 3 Abs. 2 NDSchG auch Teile baulicher Anlagen sein. Eine Aufteilung und nur anteilige Gewährung für die Gebäudefläche im Umfang des Baudenkmals unterbleibt aus Vereinfachungsgründen. Handelt es sich bei dem Baudenkmal nicht um ein Gebäude oder um einen Teil eines Gebäudes, kommt die Ermäßigung der Grundsteuermesszahl nicht zur Anwendung.

Ob es sich bei einem Gebäude um ein Baudenkmal handelt, kann regelmäßig dem Niedersächsischen Denkmalatlas unter dem Link https://www.denkmalatlas.niedersachsen.de entnommen werden.

Muss ich Angaben zum Lage-Faktor machen?

Grundsätzlich liefert die Vermessungs- und Katasterverwaltung der Finanzverwaltung alle erforderlichen Geodaten. Die Berechnung des Lage-Faktors durch das Finanzamt ist nur für Ausnahmefälle vorgesehen, für die eine automationsgestützte Berechnung nicht möglich ist. Ein solcher Sonderfall ist ein Flurstück, das in einem Teil aus Grundvermögen besteht, im anderen aus land- und forstwirtschaftlichem Vermögen, das einen anderen Bodenrichtwert aufweist. Hier sind Angaben des Steuerpflichtigen zur Aufteilung erforderlich, um den Lage-Faktor (nur) für das Grundvermögen zutreffend berechnen zu können.

Kann ich mich gegen den für mein Grundstück zugrunde gelegten Bodenrichtwert (BRW) wehren?

Anpassungen des BRW, um den individuellen Bodenwert des Grundstücks zu bestimmen, werden ausdrücklich nicht vorgenommen. Denn der Bodenrichtwert dient hier nicht der (Verkehrs-)Wertermittlung des Grundstücks, sondern als bloßer Lageindikator. Als solcher nimmt er nur in gedämpfter Form Einfluss auf die Höhe der festzusetzenden Äquivalenzbeträge:

Beträgt der BRW des Grundstücks das doppelte des durchschnittlichen BRW der Gemeinde, erhöhen sich die Äquivalenzbeträge um 23 %. Eine Halbierung bewirkt eine Minderung um 19 %.

Somit gilt stets der Wert der jeweiligen Bodenrichtwertzone (§ 15 ImmoWertV), in der das Grundstück liegt. Erstreckt es sich zu jeweils mindestens 10 m² und 5 % der Gesamtfläche (Bagatellgrenze) auf mehrere Zonen, so ist für die jeweiligen Teilflächen der jeweils geltende Bodenrichtwert anzusetzen.

Vortrag verpasst? – Kein Problem

Loggen Sie sich ein und sehen Sie hier eine Aufzeichnung des Vortrags vom 27.09.2022. Außerdem können Sie hier die zugehörige Präsentation sowie den Anwendungserlass des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes samt Formularen und Anleitungen herunterladen.