Grenzen der Wohnungsbauförderung

Die Wohnungsnot ist in aller Munde. Mietinteressenten sehen sich mit hohen Mieten und langen Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen konfrontiert. Im aktuellen Koalitionsvertrag der schwarz-roten Regierung heißt es, bezahlbares Wohnen sei die große soziale Herausforderung für unsere Stadt. Man setze auf schnellen Neubau und strategischen Ankauf. Auf diese Weise wolle man das Angebot erhöhen. Im Berliner Landeshaushalt sind 3,75 Milliarden Euro für einen Wohnraumförderfonds eingeplant. Aber gibt es wirklich zu wenige Wohnungen und zu wenig Wohnfläche? Ein Blick in die öffentlichen Statistiken vermittelt erstaunlicherweise ein ganz anderes Bild. Es gibt mehr Wohnraum als jemals zuvor!

Das Recht auf Wohnen gilt als Menschenrecht und findet sich an verschiedenen Stellen im internationalen Recht wieder. Nach der Europäischen Sozialrechtscharta haben sich die Vertragsstaaten z.B. dazu verpflichtet, den Zugang zu Wohnraum mit ausreichendem Standard zu fördern und die Wohnkosten für Personen mit geringen Mitteln tragbar zu gestalten. Ziel ist, die wirksame Ausübung des Rechts auf Wohnung zu gewährleisten.

In der Berliner Landesverfassung heißt es, dass jeder Mensch das Recht auf angemessenen Wohnraum hat und das Land die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum fördert. Im Grundgesetz fehlt eine solche Regelung, obwohl schon die Weimarer Verfassung als staatliches Ziel formuliert hatte, zumindest „jedem Deutschen eine gesunde Wohnung“ zu sichern.

Im Koalitionsvertrag verspricht die neue schwarz-rote Landesregierung den Neubau von „durchschnittlich bis zu 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon bis zu 5.000 Sozialwohnungen“. Es soll ein „Schneller-Bauen-Gesetz“ geben, die Bauordnung ausgemistet werden und gleichzeitig auch noch die Wärmewende sozialverträglich und bezahlbar gestaltet werden. In diesem Jahr sind rund 750 Millionen Euro für den Wohnraumförderfonds im Berliner Landeshaushalt vorgesehen, für die Jahre 2024 und 2025 sollen pro Jahr 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung stehen. Die Bundesregierung verfolgt sogar das Ziel, bundesweit jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen.

Wohnungs- und Wohnflächenwachstum in Deutschland

Zum 31. Dezember 1992 gab es in Deutschland 34,55 Millionen Wohnungen mit insgesamt 2,84 Milliarden Quadratmetern Wohnfläche. Eine durchschnittliche Wohnung hatte damals eine Fläche von 82,2 Quadratmetern und 4,3 Räume, wohlgemerkt ohne Küche und Bad. Je Einwohner standen durchschnittlich 35,4 Quadratmeter und 1,8 Räume zur Verfügung. Auf 1.000 Einwohner kamen 427 Wohnungen.

Nur dreißig Jahre später stellte sich die Wohnungssituation in Deutschland bereits deutlich günstiger dar. Zum 31. Dezember 2022 gab es in Deutschland bereits 43,37 Millionen Wohnungen mit fast 4 Milliarden Quadratmetern Wohnfläche. Die Anzahl der Wohnungen war damit in drei Jahrzehnten um 25,5 Prozent, die gesamte Wohnfläche sogar um 40,8 Prozent gestiegen, obwohl im gleichen Zeitraum die Bevölkerung um gerade einmal 4,3 Prozent gewachsen war.

Gleichzeitig stieg auch die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung um 12,2 Prozent oder absolut 10 Quadratmeter auf 92,2 Quadratmeter. Die Wohnfläche je Einwohner stieg dabei sogar um 33,9 Prozent auf 47,4 Quadratmeter. Mit 514 Wohnungen standen auch 20,4 Prozent mehr Wohnungen je 1.000 Einwohner zur Verfügung als noch dreißig Jahr zuvor. Die Anzahl der Räume je Wohnung stieg leicht auf 4,4, während die Anzahl der Räume je Einwohner sogar um 27,8 Prozent auf 2,3 stieg.

Wohnungs- und Wohnflächenwachstum in Berlin

Zum 31. Dezember 1992 gab es in Berlin 1,73 Millionen Wohnungen mit insgesamt 117,32 Millionen Quadratmetern Wohnfläche. Die durchschnittliche Wohnfläche belief sich damals auf 67,7 Quadratmeter je Wohnung und 33,9 Quadratmeter je Einwohner.

Und auch in der Hauptstadt stellte sich dreißig Jahre später die Wohnungssituation deutlich günstiger dar. Zum 31. Dezember 2022 verteilten sich insgesamt bereits 147,38 Millionen Quadratmeter Wohnfläche auf 2,01 Millionen Wohnungen. Die Anzahl der Wohnungen war damit um 16,2 Prozent, die gesamte Wohnfläche sogar um 25,6 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum war die Bevölkerung Berlins – wenn auch stärker als im Bundesdurchschnitt – dennoch nur um 11,3 Prozent gewachsen.

Auch die durchschnittliche Wohnungsgröße stieg an, nämlich um 8,2 Prozent auf 73,2 Quadratmeter. Die Wohnfläche je Einwohner wuchs sogar um 15,7 Prozent auf 39,2 Quadratmeter. Damit hatte jeder Berliner durchschnittlich 5,2 Quadratmeter mehr Wohnraum zur Verfügung als noch drei Jahrzehnte zuvor. Insgesamt standen mit 536 Wohnungen auch 7 Prozent mehr Wohnungen je 1.000  Einwohner zur Verfügung. Nur geringfügig geschrumpft ist im Gegenzug die Anzahl der Einwohner je Wohnung. Während 1992 noch knapp zwei Einwohner auf eine Wohnung kamen, waren es 2022 gut nur noch gut 1,9 Einwohner. Zur Anzahl der Räume gibt die Statistik für Berlin nichts her.

Gibt es einen Mangel an Wohnraum?

Sowohl bundesweit, als auch in Berlin sind in den letzten dreißig Jahren die Anzahl der Wohnungen und die gesamte Wohnfläche deutlich stärker ausgeweitet worden, als die Bevölkerung überhaupt gewachsen ist. In keinem einzelnen Jahr ist die Anzahl der Wohnungen oder die Gesamtwohnfläche geschrumpft. Die Wohnungen sind im Durchschnitt größer geworden, haben mehr Zimmer, werden aber von durchschnittlich weniger Menschen pro Wohnungen bewohnt.

Während die Bevölkerung in Berlin etwas stärker als in ganz Deutschland gewachsen ist, hat die Wohnraumversorgung nicht ganz so stark zugenommen, wie im Bundesdurchschnitt. Dennoch standen auch in Berlin Ende 2022 je Einwohner deutlich mehr Wohnungen zur Verfügung, als noch dreißig Jahre zuvor. Die durchschnittliche Wohnungsgröße und die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner sind ebenfalls merklich gewachsen. Die Wohnungen sind in Berlin zwar kleiner als im Bundesdurchschnitt, dafür gibt es in Berlin mehr Wohnungen pro 1.000 Einwohner, als in Deutschland insgesamt.

Im Ergebnis hat es also in den letzten drei Jahrzehnten durchweg immerhin so viel Wohnungsbau gegeben, dass sich die Wohnraumversorgung stetig verbessert hat. Die in dem Zeitraum rund 280.000 zusätzlich in Berlin geschaffenen Wohnungen standen bis Ende 2022 knapp 300.000 zusätzlichen Einwohnern gegenüber. Alleine 2022 nahm die Berliner Bevölkerung um über 75.000 Menschen zu.

Im ersten Halbjahr 2023 wuchs die Berliner Bevölkerung nochmals um weitere 15.576 Personen. Interessant dabei ist, dass das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg explizit darauf hinweist, dass die Zahl Ausländer sogar um 23.645 Personen gewachsen ist. Demzufolge muss also per Saldo die Zahl der Personen mit deutschem Pass um 8.069 abgenommen haben.

Damit folgt die aktuelle Entwicklung auch dem mittelfristen Trend. Die deutsche Bevölkerung nimmt in Berlin ab, seit 2017 um gut 58.000 Personen. Die ausländische Bevölkerung hat im gleichen Zeitraum hingegen um über 212.000 Personen nochmals zugenommen und lag mit fast 924.000 Personen mehr als doppelt so hoch, wie z.B. im Jahr 2000 mit damals gut 435.000 Personen. Dabei handelt es sich auch keineswegs nur um Ausländer aus typischen Flüchtlingsländern. Der Anteil der EU-Ausländer beträgt derzeit immerhin fast 30 Prozent!

Ist Wohnungsbau die Lösung?

Die Statistiken zeigen, dass der Wohnungsbau seit Jahrzehnten die Bevölkerungsentwicklung sogar stetig überholt hat. Jegliches Mehrangebot ist von der Wohnungsnachfrage jedoch absorbiert worden und hat dazu geführt, dass die Beanspruchung von Wohnraum deutlich zugenommen hat. Im Bundesdurchschnitt macht sich ein Einwohner auf über 47 Quadratmetern breit. Im urbanen Berlin sind es immerhin noch über 39 Quadratmeter pro Person.

Grundsätzlich ist also in einem sehr viel großzügigeren Umfang Wohnraum vorhanden, als zu jedem beliebigen Zeitpunkt in der Vergangenheit. Dass die Nachfrage nach Wohnraum dennoch das Angebot übersteigt, ist ein Hinweis darauf, dass entweder der Markt zu unflexibel funktioniert oder die Preise, d.h. insbesondere die Mieten im Bestand, zu niedrig sind, um zu einem Ausgleich von Angebot und Nachfrage zu führen. Es ist davon auszugehen, dass beides zutrifft, was dazu führt, dass sich diejenigen, die bereits eine Wohnung haben, mehr Wohnraum leisten, als sie sich bei einem Gleichgewichtspreis leisten würden.

Wenn sich der Senat nun den Neubau in Berlin vorgenommen hat, erhöhte das den Bestand nur unmerklich! Die jährlich geplanten 20.000 Wohnungen entsprechen weniger als einem Prozent des derzeitigen Wohnungsbestands. Dadurch wird sich das Angebot kaum soweit ausweiten, dass starke Mietsenkungen zu erwarten sind. Eher steht zu erwarten, dass auch die Gesamtnachfrage selbst aus dem Bestand das Mehrangebot absorbieren wird.

Auch der Anteil der 5.000 geplanten Sozialwohnungen, die man, wie in der Berliner Landesverfassung gefordert, exklusiv Personen mit niedrigem Einkommen anbieten könnte, erscheint angesichts der Dimensionen des Bevölkerungszustroms nach Berlin wie der sprichwörtliche heiße Tropfen auf dem heißen Stein, wenn schon im ersten Halbjahr 2023 per Saldo die Bevölkerung um mehr als dreimal so viele Menschen zugenommen hat. Im Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand sprechen wir hier auch nur über ein viertel Prozent! Fraglich scheint, dass eine Ausweitung des Wohnungsbaus angesichts der gleichzeitig geforderten Umsetzung der energetischen Sanierungen im Bestand sehr realistisch ist.

Rechnerische Lösungen

Solange es gesetzlich nicht verboten ist, darf sich jeder Mensch grundsätzlich so viel Wohnraum kaufen oder mieten, wie er sich leisten kann. Davon wird auch in Berlin rege Gebrauch gemacht, so dass es kaum Leerstand gibt. Die Erfahrungen aus den letzten Jahrzehnten zeigen, dass sämtliches Mehrangebot an Wohnraum dazu geführt hat, dass der Wohnflächenverbrauch kontinuierlich zugenommen hat.

Eine Erhöhung des allgemeinen Wohnungsangebots für alle Bevölkerungsschichten würde das Problem, dass die nach Landesverfassung und Sozialrechtscharta besonders zu schützenden Personengruppen keinen bezahlbaren Wohnraum finden, kaum lösen. Insofern stellt sich die Frage, ob es dann gerechtfertigt ist, Mittel aus dem öffentlichen Haushalt auch dafür auszugeben, den Gesamtbestand zu erhöhen.

Wie stark sich die Veränderungen beim Wohnflächenverbrauch insgesamt auswirken, zeigt ein Rechenexempel: Würde man bei der heute zur Verfügung stehenden Wohnfläche den Wohnflächenverbrauch pro Person von 1992 zugrunde legen, ließen sich in Berlin fast 4,35 Millionen Menschen unterbringen. Alleine mit Wohnungsneubau ließe sich in Berlin so viel Bevölkerungswachstum kaum unterbringen.

Presseerwähnungen:

Tagesspiegel-Checkpoint, 15.12.2023
... Wobei wir uns den Mangel in Wahrheit alle nur einbilden – sagt jedenfalls der Bund der Steuerzahler. Der Lobbyverein für Steuersenkungen hat nämlich „festgestellt, dass es in Berlin tatsächlich keinen Wohnungsmangel gibt.“ Die drei Milliarden für den Wohnraumförderfonds im kommenden Haushalt seien dementsprechend sinnlos.", ...
https://checkpoint.tagesspiegel.de/telegramm/uaTDLrkxqZmD3PwAYALDq

Podcast vom Berliner Rundfunk, 20.12.2023
Simone Panteleit & Mark Schubert im Gespräch mit dem Vorsitzenden des Bundes der Steuerzahler Berlin e.V., Alexander Kraus, mit dem Thema "In Berlin gibt es keinen Wohnraummangel" (und darüber, warum trotzdem keine Wohnung findet.)
https://open.spotify.com/episode/0qnQZIOQHc3BOcRHSpz6hO

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