Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden sind grundsätzlich sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Sie werden jedoch zu Anschaffungskosten, wenn sie dazu dienen, das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, also objektiv oder subjektiv funktionstüchtig zu machen. Objektive Funktionstüchtigkeit liegt vor, wenn das Gebäude für den vorgesehenen Gebrauch nutzbar ist; subjektive Funktionstüchtigkeit, wenn es für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers nutzbar gemacht wird (z.B. Umbau für neue Nutzung wie Büro oder Praxis).
Maßnahmen, die den Standard des Gebäudes heben (z.B. von sehr einfach auf mittleren oder von mittlerem auf sehr anspruchsvollen Standard), führen ebenfalls zu Anschaffungskosten. 

Ausstattungsmerkmale für den Standard

Der Standard richtet sich nach vier zentralen Ausstattungsmerkmalen: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation, Fenster. Eine Standardhebung liegt vor, wenn mindestens drei dieser vier Merkmale deutlich verbessert werden. Einzelne Maßnahmen, die nicht diese Merkmale betreffen (z.B. Fassadendämmung), sind für die Standardhebung unbeachtlich. 

Beispiele:

• Austausch einer veralteten Heizung,
• Erneuerung der Elektroinstallation für neue Nutzung 
• oder Einbau hochwertiger Fenster

können Anschaffungskosten sein, wenn sie die Funktionstüchtigkeit oder den Standard heben.

Werden Maßnahmen in mehreren Bereichen kombiniert und führen zu einer deutlichen Standardhebung, sind die Aufwendungen insgesamt als Anschaffungskosten zu behandeln. Nur wenn keine Standardhebung oder Herstellung der Funktionstüchtigkeit vorliegt, sind die Aufwendungen als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu behandeln.

Sanierung in Raten

Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts kann auch durch eine Sanierung in Raten erfolgen. Eine solche liegt vor, wenn Baumaßnahmen Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich planmäßig in einem zeitlichen Zusammenhang über mehrere Jahre erstreckt und die insgesamt zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts des Gebäudes führt. Von einer Sanierung in Raten ist in der Regel auszugehen, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren durchgeführt worden sind.