Berliner erhalten Grundsteuerbescheide

Seit Ende Oktober trudeln bei den Berliner Eigentümern die ersten Grundsteuerbescheide ein. Zahlreiche besorgte Anrufer äußerten sich entsetzt über die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Beträge gegenüber dem Bund der Steuerzahler und wollten wissen, ob sie Einspruch einlegen sollen. Insgesamt herrscht bei vielen Eigentümer große Unwissenheit über das Verfahren. Der Bund der Steuerzahler erklärt die Begriffe. Insgesamt müssen drei separate Bescheide unterschieden werden.

Die Eigentümer von Immobilien in Berlin erhalten bis Ende des Jahres Post von dem für die Grundsteuer zuständigen Finanzamt. Der Briefumschlag enthält zwei Bescheide, nämlich den „Bescheid über die Grundsteuer für das Jahr 2025“ sowie zusätzlich den „Bescheid über den Grundsteuermessbetrag Hauptveranlagung auf den 1.1.2025“. Diese werden kurz auch einfach als Grundsteuerbescheid und Grundsteuermessbescheid bezeichnet.

Dauerauftrag rechtzeitig anpassen!

In dem Grundsteuerbescheid finden Sie den Betrag, den Sie ab 2025 für die jährliche Grundsteuer an das Finanzamt zu zahlen haben bzw. von welchem Konto des Eigentümers das Finanzamt die Grundsteuer quartalsweise anteilig einzieht. Gegebenenfalls müssen Sie also rechtzeitig vor Februar 2025 Ihren Dauerauftrag anpassen.

Die Grundsteuer ist das Produkt aus Grundsteuermessbetrag und Hebesatz. Im Gegensatz zu den anderen Bundesländern wird der Hebesatz in Berlin als Einheitskommune auf Landesebene im Haushaltsgesetz festgelegt, während ansonsten die Hebesätze auf kommunaler Ebene beschlossen werden.

Der Grundsteuermessbescheid  weist den Grundsteuermessbetrag aus. Dieser ist wiederum das Produkt aus Grundsteuerwert und Grundsteuermesszahl. Die Messzahlen sind in Bundesländern mit Bundesmodell dem Grundsatz nach im Grundsteuergesetz geregelt. Berlin hat von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Grundsteuermesszahlengesetz beschlossen.

Den Grundsteuerwert Ihrer Immobilie kennen Sie das dem „Bescheid über den Grundsteuerwert Hauptfeststellung auf den 1.1.2022“, kurz Grundsteuerwertbescheid, der Ihnen schon länger vorliegen sollte. Dieser wird auch als Grundlagenbescheid für die aktuell verschickten Bescheide bezeichnet. Es gibt also im Zusammenhang mit der neuen Grundsteuer insgesamt drei separate Bescheide.

Wogegen Einspruch einlegen?

Falls Sie Einspruch eingelegt haben, dann vermutlich gegen den damaligen Grundsteuerwertbescheid. Sofern Sie bei Ihrem Einspruch wegen verfassungsrechtlicher Bedenken nicht gleich auch das „Ruhen des Verfahrens“ mit beantragt haben, haben Sie vermutlich irgendwann anschließend ein Schreiben des Finanzamtes mit der Aufforderung bekommen, Ihren Einspruch zurückzunehmen. Dieser Brief war allerdings noch kein Einspruchsbescheid mit einer Entscheidung über Ihren Einspruch.

Falls sie schon einen ablehnenden Einspruchsbescheid bekommen haben, hätten Sie fristgemäß Klage bei Finanzgericht einlegen müssen. Falls Sie keine Klage eingelegt haben, ist dieser Grundsteuerwertbescheid bestandskräftig geworden, d.h. er gilt.

Die beiden aktuell verschickten Bescheide, d.h. der Grundsteuermessbescheid und der Grundsteuerbescheid, sind keine Antwort oder Reaktion und auch kein Einspruchsbescheid des Finanzamtes auf Ihren Einspruch gegen den damaligen Grundsteuerwertbescheid.

Sofern in dem Grundsteuermessbescheid und dem Grundsteuerbescheid die Höhe des Grundsteuerwerts aus dem damaligen Grundsteuerwertbescheid korrekt übernommen worden ist, Steuermesszahl und Hebesatz stimmen und alles korrekt multipliziert worden ist, besteht normalerweise kein Anlass für einen Einspruch. In der Regel werden diese Werte vom Finanzamt korrekt übernommen und verrechnet worden sein.

Falls Sie den Grundsteuerwert für zu hoch halten, wäre ein Einspruch gegen den damaligen Grundsteuerwertbescheid erforderlich gewesen. Falls Sie damals die Frist verpasst haben, werden Sie in der Regel Pech gehabt haben, es sei denn, Sie könnten nachweisen, dass Sie seitdem z.B. im Koma gelegen haben oder im Ausland von Rebellen verschleppt waren. Mit einem Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid oder den Grundsteuerbescheid können Sie die Feststellung des Grundsteuerwerts nicht mehr angreifen! Das sind separate Verwaltungsakte.

Beispiele für die Entwicklung der Grundsteuer:

Dem Bund der Steuerzahler zeigt sich für Berlin ein uneinheitliches Bild. Einfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen im Westen scheinen tendenziell teurer zu werden, Eigentumswohnungen im Osten und Mietwohngrundstücke eher günstiger, aber auch nicht überall.

Mietwohngrundstück in Zehlendorf, Baujahr 1977, 7 Wohneinheiten und 2 Tiefgaragenstellplätze, 476 m², Wohnfläche. Grundsteuer alt: 2.751 Euro, neu: 1.167 Euro (-58 %)

Eigentumswohnung in Charlottenburg, Baujahr 1959, 55 m² Wohn- und Nutzfläche. Grundsteuer alt: 211 Euro, neu: 387 Euro (+83 %)

Eigentumswohnung in Charlottenburg, Baujahr 1959, 46 m² Wohn- und Nutzfläche. Grundsteuer alt: 210 Euro, neu: 317 Euro (+51 %)

Einfamilienhaus in Steglitz, Baujahr vor 1949, 173 m² Wohn- und Nutzfläche. Grundsteuer alt: 604 Euro, neu: 1.037 Euro (+72 %)

Eigentumswohnung in Niederschönhausen, Baujahr vor 1949, 88 m² Wohn- und Nutzfläche. Grundsteuer alt: 236 Euro, neu: 193 Euro (-18 %)

Unbebautes Grundstück in Zehlendorf, 935 m², Grundsteuer alt: 523 Euro, neu: 5.339 Euro (+921 %)

Unbebautes Grundstück in Köpenick, 861 m², Grundsteuer alt: 37 Euro, neu: 2.731 Euro (+7.281 %)

Eigentumswohnung in Charlottenburg, 84 m² Wohn- und Nutzfläche, Grundsteuer alt: 159 Euro, neu: 481 Euro (+203 %)

Bund der Steuerzahler klagt gegen die neue Grundsteuer

Der Bund der Steuerzahler (BdSt) und Haus & Grund unterstützen mehrere Eigentümer, die sich gegen die Bewertung ihrer Grundstücke im Rahmen der Grundsteuerreform wehren und vor das Bundesverfassungsgericht ziehen wollen. Mittlerweile wurden die ersten von uns begleiteten Klagen bei den Finanzgerichten eingereicht. Weitere Informationen finden Sie auf steuerzahler.de/Grundsteuer

Wie errechnet sich die neue Grundsteuer?

Die zu zahlende Grundsteuer ist in dem dreistufigen Besteuerungsverfahren für die Grundsteuer das Produkt aus Grundsteuerwert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuerbetrag

Beispiel für ein Wohngrundstück mit Messzahl 0,31 ‰:

Grundsteuerwert x 0,31 ‰ x 470 % = Grundsteuerbetrag

Grundsteuerwert x 0,00031 x 4,7 = Grundsteuerbetrag

Info-Service zum Thema Grundsteuer

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Ihr Ansprechpartner zur Grundsteuer beim BdSt-Berlin:

Dipl.-Volkswirt Alexander Kraus
030-79010714

(Dieser Artikel ist die aktualisierte und ergänzte Version eines früheren Textes vom 01.11.2024.)

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