Wohnungseigentum: Gemeinschaft kann Nutznießern Kosten für Erhaltungsmaßnahmen auferlegen

Wohnungseigentümer können für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen. Unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt auf Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts entschieden.

Im Verfahren V ZR 81/23 war eine im Gemeinschaftseigentum stehende Hebeanlage für Doppelparkplätze kaputt. Im Juni 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Kosten für die Erhaltung der Doppelparker nicht mehr wie bisher von allen Wohnungseigentümern, sondern ausschließlich von den Teileigentümern der Doppelparker gemeinschaftlich zu tragen sind. Hiermit war einer der Teileigentümer nicht einverstanden und klagte.

Ohne Erfolg: Der BGH entschied, dass der Beschluss über die Verteilung der für die Doppelparker anfallenden Kosten weder nichtig noch anfechtbar sei. Die Vorschrift des § 16 Absatz 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) berechtige die Wohnungseigentümer dazu, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gelte – entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansicht – auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird.

Der Beschluss entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn die beschlossene Kostenverteilung berücksichtige den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs. Durch die getroffene Regelung würden nur die Teileigentümer der Doppelparker mit Kosten belastet, die – im Gegensatz zu den übrigen Wohnungseigentümern – auch einen Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums an den Doppelparkern ziehen und denen die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich zugutekommt.

Auch das Rückwirkungsverbot gebiete hier keine andere Beurteilung. Denn bei typisierender Betrachtung hätten die Teileigentümer nicht darauf vertrauen können, dass die gesetzlichen Öffnungsklauseln dauerhaft unverändert bleiben und die Mehrheitsmacht nicht erweitert wird. Vielmehr müsse mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden, betont der BGH.

Im Verfahren V ZR 87/23 beschlossen die Wohnungseigentümer im August 2021, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums eines Eigentümers auszutauschen und dazu eine Fachfirma zu beauftragen. Weiter beschlossen sie, dass der Eigentümer der betreffenden Dachgeschosswohnung die Kosten des Fensteraustauschs allein tragen solle. Die Klage des betroffenen Eigentümers war ebenfalls erfolglos.

Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, so der BGH. Er berücksichtige im Hinblick auf die allein im Bereich des Sondereigentums des Klägers befindlichen Dachflächenfenster die Gebrauchsmöglichkeit des Klägers.

Der Beschluss entspreche auch insoweit ordnungsmäßiger Verwaltung, als die Wohnungseigentümer allein über die Kostentragung für den Austausch der Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers entschieden hätten, ohne zugleich eine Regelung für die Behandlung künftiger gleich gelagerter Fälle zu treffen. Dass dies zulässig sei, ergebe sich aus Wortlaut und Entstehungsgeschichte der Norm. Eine andere Betrachtung sei auch nicht im Hinblick auf einen wirkungsvollen Rechtsschutz der Wohnungseigentümer geboten, meint der BGH. Ob und in welcher Art und Weise in Folgebeschlüssen die zuvor für eine einzelne Instandsetzungsmaßnahme beschlossene Änderung der Kostenverteilung zu berücksichtigen ist, könne nämlich nicht hypothetisch für künftige Fälle beurteilt werden, sondern nur für eine konkrete Maßnahme oder einen bereits gefassten, konkreten Beschluss.

Bundesgerichtshof, Urteile vom 22.03.2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23