Wegen Trennung doch kein Mietvertragsschluss: Vermieter haben keinen Schadenersatzanspruch

Bewirbt sich ein Paar um eine Mietwohnung, schließt es dann aber doch keinen Mietvertrag ab, weil es sich zwischenzeitlich getrennt hat, so kann der Vermieter keinen Schadenersatz für entgangene Miete verlangen. Dies stellt das Amtsgericht (AG) München klar.

Die Kläger hatten im August 2019 einen Immobilienmakler beauftragt, da sie eine Wohnung in München zum 01.10.2019 vermieten wollten. Die Beklagten bewarben sich per E-Mail vom 13.08.2019 auf diese Wohnung. Nach Durchführung von circa 60 Besichtigungen verblieben zwei Paare, die die Zustimmung der Kläger fanden, darunter die Beklagten. Die Kläger entschieden sich dafür, den Beklagten ein Vertragsangebot zu machen. Hierzu teilte der Makler ihnen telefonisch am 05.09.2019 mit, dass sie die Wohnung bekommen würden. Die Beklagten waren zu dieser Zeit im Urlaub, aus dem sie am 16.09.2019 wieder zurückkehrten. Dann sollte der Mietvertrag unterschrieben werden.

Zwischenzeitlich bereitete der Makler den schriftlichen Mietvertrag vor, holte die Unterschrift der Kläger ein und sagte den anderen Bewerbern ab. Zum Abschluss eines Mietvertrages kam es nicht, da die Beklagten während ihres Urlaubes festgestellt hatten, dass sie doch nicht mehr zusammenziehen wollten. Dies erfuhren die Kläger durch einen Telefonanruf des Maklers bei der Beklagten am 17.09.2019. Trotz neuerlicher Inserierung mit Besichtigungstermin am 20.09.2019 und Bezug zum 01.10.2019 konnte die Wohnung nicht zum 01.10.2019 vermietet werden. Das AG München wies die Klage auf Schadenersatz in Höhe der Oktobermiete ab.

Vor allem bei grundlosem Abbruch der Vertragsverhandlungen sowie bei schuldhafter Verhinderung der Wirksamkeit eines Vertrages könne zwar den einen Teil durchaus eine Haftung aus culpa in contrahendo für Aufwendungen treffen, die der andere Teil bereits in Erwartung des Vertragsabschlusses getätigt hatte und die sich jetzt infolge des Abbruchs der Verhandlungen oder aufgrund der Undurchführbarkeit des Vertrags als nutzlos erweisen. Hier hätten die Kläger aber schon nicht davon ausgehen können, dass der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen gewesen wäre. Denn die Beklagten hätten zu keinem Zeitpunkt einen Mietvertragsentwurf oder einen Mietvertrag in Händen gehabt. Ohne konkreten Mietvertrag sei es den Beklagten aber gar nicht möglich gewesen, die vertraglichen Verpflichtungen, die sie übernehmen würden, zu prüfen. Ohne Prüfung der konkreten Vertragsregeln könne keine Partei von einem sicheren Vertragsschluss ausgehen.

Das Vorliegen der Werbeannonce ersetzt laut AG München nicht ansatzweise den konkreten Vertragsentwurf. Ein Kontrahierungszwang bestehe auch in einem angespannten Mietmarkt wie München ausdrücklich nicht. Dass zwei Mitmieter, die als Paar eine Wohnung anmieten wollen, vor Vertragsschluss im gemeinsamen Urlaub merken, dass sie nicht zusammenpassen und besser getrennte Wege gehen, sei ein ohne Weiteres jedem einleuchtender Grund, der den Abbruch von Vertragsverhandlungen rechtfertigt. Die Beklagten hätten auch nicht die Obliegenheit oder gar Rechtspflicht gehabt, aus dem Urlaub heraus die Klagepartei über den sich verschlechternden Beziehungszustand zu informieren.

Amtsgericht München, Urteil vom 14.07.2020, 473 C 21303/19, nicht rechtskräftig