Ferienwohnung privat an Urlauber vermieten: Verschiedene steuerliche Varianten

Wer darüber nachdenkt, seine Ferienwohnung zu vermieten, sollte über die steuerlichen Aspekte Bescheid wissen. Hierzu rät die Lohnsteuerhilfe Bayern.

Wird die vorhandene Ferienwohnung in erster Linie selbst genutzt oder nur ab und zu vermietet, sehe das Finanzamt dies normalerweise als Liebhaberei, also als reine Privatangelegenheit an. In diesem Fall blieben die Mieteinnahmen steuerfrei und der Eigentümer könne vollständig darüber verfügen. Den Fiskus interessierten weder die Einnahmen noch die Ausgaben des Eigentümers. Die Anschaffungskosten könnten ebenso wenig steuerlich abgeschrieben werden wie entstandene Verluste. Die üblichen Posten von Privathaushalten bei der Einkommensteuererklärung könnten natürlich steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen laut Lohnsteuerhilfe die Steuerermäßigungen für Handwerkerkosten oder haushaltsnahe Dienstleistungen.

Wer alle möglichen Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie als Werbungskosten geltend machen möchte, müsse dem Finanzamt glaubhaft machen, dass die Wohnung fast ausschließlich vermietet wird, so die Lohnsteuerhilfe weiter. Dies sei plausibel, wenn eine Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen wird. Verträge könnten zum Beispiel mit einem Verwalter oder einer Agentur geschlossen werden. Muss der Vermieter in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen, dürfe er vorübergehend darin wohnen, aber nur solange die Arbeiten andauern. Liegt die zu vermietende Einliegerwohnung im Haus des Eigentümers, sei nachzuweisen, dass der Eigentümer diese nicht benötigt. Dies könne angenommen werden, wenn die selbst bewohnte Wohnung von der Größe her für den Eigentümer und seine Familie ausreichend ist.

Zudem erkenne das Finanzamt eine ausschließliche Vermietung an, wenn die Vermietungszeit mindestens 75 Prozent der ortsüblichen durchschnittlichen Auslastung erreicht, so die Lohnsteuerhilfe weiter. Das könne eine hohe Hürde darstellen. Aber es sei in Deutschland nicht überall ganzjährig Saison. Auskünfte über die Länge der Saison und die durchschnittliche Bettenbelegungszahl könnten beim regionalen Tourismusverband eingeholt werden. Liegt der Grund des Nichterreichens dieser Quote nicht beim Vermieter, weil zum Beispiel Baulärm in der unmittelbaren Nachbarschaft über einen längeren Zeitraum zu Beeinträchtigungen geführt hat, sei das gegenüber dem Finanzamt zu erklären.

Ist eine der Voraussetzungen erfüllt, seien die Mieteinnahmen steuerpflichtig. Sie würden mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz besteuert. Im Gegenzug könnten alle Kosten der Immobilie abgesetzt werden. Dazu zählten Schuldzinsen der Finanzierung, Grundsteuer, Versicherungen, Abschreibung des Gebäudes, der Küche und der Einrichtungsgegenstände, Nebenkosten, Reparaturen, gebührenpflichtige Annoncen, Vermittlungskosten, Verwaltungskosten, Reinigungskosten und selbst Kosten, die in der Zeit von Leerständen entstanden sind. Zeitweilige Verluste erkenne das Finanzamt ebenfalls an und verrechne sie mit späteren Einkünften.

Besteht der Wunsch, die Ferienwohnung selbst zu nutzen und die restliche Zeit dennoch zu vermieten, fordere das Finanzamt einen Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht durch eine langfristige Gewinnprognose. Alle Einnahmen und Ausgaben müssten in der Regel für einen Zeitraum von 30 Jahren geplant werden. Insgesamt müsse am Ende dieses Zeitraums ein Mietüberschuss angefallen sein, damit das Finanzamt die Ausgaben und Verluste anerkennt. So ein Plan könne ebenfalls eingefordert werden, wenn die Eigennutzung ausgeschlossen ist und die Vermietungszeit erheblich von der Vorgabe abweicht, so die Lohnsteuerhilfe.

Zudem müssten bei einer gemischten Nutzung die Zeiten der Fremdnutzung und Eigennutzung genau dokumentiert werden. Die Ermittlung der Anteile ist laut Lohnsteuerhilfe notwendig, um die Kosten bei der Einkommensteuererklärung entsprechend aufzuteilen. Leerstände würden dann nur anteilig berücksichtigt. Zeiträume, in denen die Ferienwohnung Familienangehörigen oder Freunden kostenlos überlassen wird, würden zur Eigennutzung gerechnet. Kann das Nutzungsverhältnis nicht nachvollzogen werden, werde das Finanzamt eine hälftige Aufteilung vornehmen, vorausgesetzt, die Gewinnprognose war positiv. War sie das nicht, gelte die Ferienwohnung wiederum nur als Liebhaberei.

Während im Einkommensteuergesetz die Liebhaberei existiert, kenne das Umsatzsteuerrecht diesen Sachverhalt nicht. Fallen die jährlichen Einnahmen aus der Vermietung höher als 22.000 Euro aus, werde Umsatzsteuer fällig – und zwar laut Lohnsteuerhilfe unabhängig davon, ob ein Gewerbe angemeldet wurde. Wer Umsatzsteuer zahlt, dürfe die Vorsteuer im Gegenzug abziehen. Liegen die jährlichen Einnahmen darunter, dürfe von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch gemacht werden. Dann werde die Umsatzsteuer nicht fällig, aber es gebe auch keinen Vorsteuerabzug.

So mancher private Vermieter habe gute Geschäftsideen. Allerdings rät die Lohnsteuerhilfe hier zu Vorsicht. Denn gingen die Leistungen über die reine Vermietung einer Ferienwohnung hinaus, sei die Grenze zum Gewerbe mit einem Mal überschritten. Sonderleistungen, wie die tägliche Reinigung der Wäsche, ein Zimmerservice, ein Frühstücksangebot oder der Verleih von Fahrrädern machten aus dem Privatvergnügen einen Gewerbebetrieb. Dann schlügen gesetzliche Buchhaltungs- und Aufbewahrungspflichten sowie ab einem Gewinn von 24.500 Euro die Gewerbesteuer zu.

Lohnsteuerhilfe Bayern e.V., PM vom 20.07.2021