Wiederholte unerlaubte Untervermietung: Rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Wenn ein Mieter seine Wohnung immer wieder ohne Erlaubnis seines Vermieters an Touristen und Mitbewohner untervermietet, rechtfertigt dies seine fristlose Kündigung. Dies hat das Amtsgericht (AG) München klargestellt und einen Mieter dazu verurteilt, seine Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Dreizimmerwohnung in München. Die monatliche Miete betrug 800 Euro. Im Vertrag war unter anderem geregelt: "Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte darf nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen." Noch im Jahr 2009 genehmigte der Vermieter die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft.

Im Frühjahr 2020 stellte die Klägerin fest, dass die Wohnung beziehungsweise Teile davon über verschiedene Internetplattformen für 45 Euro pro Person und Nacht Touristen angeboten wurden. Einer solchen gewerblichen Nutzung hatte die Klägerin zu keinem Zeitpunkt zugestimmt. Sie mahnte den Mieter daraufhin schriftlich ab.

Trotzdem vermietete der Beklagte im Winter 2020 erneut zwei Zimmer an Mitbewohner, ohne die Vermieterin zu informieren oder sich deren Erlaubnis einzuholen. Nachdem der Hausverwalter feststellte, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.

Der Beklagte trug vor, er habe die Wohnung von Beginn an unter der Voraussetzung angemietet, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe. Ihm stehe daher ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zu, ohne dass er dies im Einzelfall gegenüber der Vermieterin begründen oder von dieser genehmigen lassen müsse. Eine Vermietung per Internet an Touristen habe er nicht vorgenommen. Er habe auf den Internetseiten lediglich ein Nutzerkonto erstellt, um auf diesem Weg einen dauerhaften Mitbewohner zu finden.

Das Gericht schenkte dem Beklagten keinen Glauben: Dieser habe insbesondere angegeben, dass er über die Seite lediglich einmal einen festen Untermieter gesucht habe; weder stamme der Text des Angebots von ihm noch könne er sich die dort abgegebenen Bewertungen erklären. Diese Angaben seien aus Sicht des Gerichtes offenkundig wahrheitswidrig.

Unstreitig zeigten die Lichtbilder des Angebotes die streitgegenständliche Wohnung. Auch sei die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung angegeben. Der aus der Anlage ersichtliche Text, mit dem die Wohnung angeboten wurde, richte sich nicht an potenzielle dauerhafte Untermieter, sondern an Touristen für die tageweise Anmietung. So würden ausdrücklich die Nähe zu diversen Touristenattraktionen angepriesen wie auch die Sprachkenntnisse des Gastgebers sowie die Möglichkeit gemeinsame Unternehmungen.

Das AG sei darüber hinaus auch davon überzeugt, dass Vermietungen an Touristen tatsächlich stattgefunden haben. Das Angebot der streitgegenständlichen Wohnung sei am 31.03.2020 mit 13 Kundenbewertungen versehen gewesen.

In dem bewussten Hinwegsetzen über den Willen und das Interesse der Vermieterin sah das AG München eine erhebliche Rechtsverletzung, die zur fristlosen Kündigung berechtigte. Es führte aus, dass "jedenfalls durch die Abmahnung vom 01.04.2020 wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an touristische Gäste, in der auch noch mal ausdrücklich auf das Verbot einer Untervermietung ohne vorherige Zustimmung der Klägerin hingewiesen wurde, [dem Beklagten] deutlich vor Augen geführt [wurde], dass die Klägerin eine Untervermietung ohne vorherige Genehmigung nicht dulden wird".

Nichtsdestotrotz habe der Beklagte nicht einmal ein halbes Jahr später erneut (diesmal sogar zwei) Zimmer seiner Wohnung untervermietet, ohne die Klägerin hiervon zu informieren und zu versuchen, von ihr eine Zustimmung zu erlangen. Der Beklagte habe im Rahmen seiner persönlichen Anhörung sogar angegeben, dass er die Klägerin von der Untervermietung nicht unterrichtet habe, da er davon ausgegangen sei, keine Genehmigung zu erhalten. Er habe sich somit bewusst über den Willen der Klägerin hinweggesetzt, statt mit dieser die Möglichkeit einer Genehmigung, gegebenenfalls unter Anpassung der Miete zu verhandeln und gegebenenfalls den Rechtsweg zum Erhalt einer Zustimmung zu begehen. Dieses bewusste Hinwegsetzen über den Vermieterwillen wiege auch besonders schwer, da der Beklagte Zimmer der Wohnung zuvor ebenfalls unter völliger Negierung des Willens und der Interessen der Vermieterin an touristische Feriengäste vermietete beziehungsweise zu vermieten versuchte.

Amtsgericht München, Urteil vom 13.10.2021, 417 C 7060/21, rechtskräftig