Wegen "Dach und Fach"-Klausel: Land muss großflächige Innenputzschäden auf eigene Kosten beheben

In einem vom Land Hessen gemieteten Objekt ist der Innenputzgroßflächig schadhaft. Einen Vorschuss des Vermieters zur Beseitigung dieserSchäden kann das Land nicht verlangen. Denn der Vermieter ist nicht zurInstandsetzung des Innenputzes verpflichtet. Ihn trifft laut Oberlandesgericht(OLG) Frankfurt am Main nur die Pflicht, die Mietsache an "Dach undFach" schadlos zu halten.

Das Land Hessen verkaufte mehrere landeseigene Immobilienund mietete sie gleichzeitig für die Dauer von 30 Jahren zurück. Seit 2009lösten sich an einem Objekt an tragenden Wänden und Geschossdecken Beton undPutz ab. Das Land verlangt von der Vermieterin für die Beseitigung derPutzschäden einen Vorschuss in Höhe von gut zehn Millionen Euro.

Nach dem zugrunde liegenden Mietvertrag ist der Vermieterfür die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an "Dach undFach" auf seine Kosten verpflichtet; im Übrigen trifft den Mieter dieInstandsetzungspflicht. Landgericht und OLG lehnten daher eine Vorschusspflichtder Vermieterin ab.

Grundsätzlich treffe zwar die Vermieterin dieInstandsetzungspflicht, also die Verpflichtung, den vertrags- undordnungsgemäßen Zustand der Mietsache wieder herzustellen. Hier sei jedoch dasLand für die Sanierung verantwortlich. Dieses habe mietvertraglich dieInstandsetzungsverantwortung für den Innenputz übernommen. Der Mietvertragenthalte eine vom Gesetz abweichende Regelung. Demnach sei die Beklagte nur fürdie Instandsetzung an "Dach und Fach" verantwortlich.

Die hier streitigen großflächigen Putzablösungen antragenden Wänden und Decken fielen nicht unter diese Klausel. Bei der gebotenenAuslegung komme insbesondere der im Mietvertrag enthaltenen näheren Definitiondes Begriffes "Fach" Bedeutung zu. Dem Bereich "Fach"würden demnach einerseits konstruktive Teile und andererseits solche Teile, dieder Funktionsfähigkeit dienten und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachten,zugeordnet. Der Innenputz werde an keiner Stelle explizit erwähnt.

Bei interessengerechter Auslegung könne der Putz als "Überzugaus Mörtel auf Wand- und Deckenflächen" nicht als konstruktiver Teil desGebäudes angesehen werden, meint das OLG. Er werde lediglich auf die tragendenInnenwände und Geschossdecken aufgebracht. Für dieses Verständnis spreche auch,dass der Außenputz an der Fassade ausdrücklich in der Klausel erwähnt undinsoweit die Instandsetzungsverpflichtung der Vermieterin auferlegt werde; zumInnenputz finde sich dagegen keine Regelung.

Eine weitere Beweiserhebung sah das OLG nicht veranlasst.Die Auslegung der Klausel stelle eine von den Richtern zu klärende Rechtsfragedar. Soweit das Land eine Verkehrssitte behaupte, wonach die streitige Klauselauch den Innenputz mitumfasse, habe es keine konkreten Tatsachen für eine derartigeTransaktionspraxis und daraus folgende Verkehrssitte vorgetragen.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Mit derNichtzulassungsbeschwerde kann die Zulassung der Revision vor dem Bundesgerichtshofbegehrt werden.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 16.10.2025,14 U 103/20, nicht rechtskräftig