Vermietung an Angehörige: Was aus steuerlicher Sicht zu beachten ist

Wer eine Wohnung vermietet, muss die jährlichen Mieteinnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung angeben. Im Gegenzug können alle Ausgaben rund um die Wohnung von der Steuer als Werbungskosten abgesetzt werden. Doch bei der Vermietung an Angehörige ist hierbei Einiges zu beachten. Die Lohnsteuerhilfe Bayern informiert.

Als Werbungskosten gölten die Abschreibung der Anschaffungs- und Kaufnebenkosten (zum Beispiel Notargebühren) für die Immobilie, die Kreditzinsen aus der Finanzierung, die Hausverwaltungsgebühren sowie Ausstattungs- und Instandhaltungskosten.

Damit das Mietverhältnis bei Vermietung an Angehörige vom Finanzamt anerkannt wird, müsse es einem Fremdvergleich standhalten, so die Lohnsteuerhilfe. Da mit einem fremden Mieter ein schriftlicher Vertrag geschlossen wird, sollte mit der Verwandtschaft genauso verfahren werden. Zudem müsse der Mietvertrag der Norm entsprechen. Dafür empfehle es sich, einen Mustermietvertrag aus dem Schreibwarenhandel oder Internet zu verwenden. Darin würden alle geforderten Angaben zum Mietobjekt, Mietbeginn und zur Dauer des Mietverhältnisses, zu Kündigungsfristen, zum Mietpreis und Betriebskostenabschlag sowie die Bankdaten erfasst.

"Für den vollen Werbungskostenabzug ist es wichtig, dass der Mietvertrag unbefristet ausgestellt wird", betont Tobias Gerauer, Vorstand der Lohnsteuerhilfe. Denn werde er befristet, sei dem Finanzamt eine Totalüberschussprognose für die Mietdauer vorzulegen. Das bedeute, dass eine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen sei.

Ein Mietvertrag allein reiche jedoch noch nicht aus. Die Finanzverwaltung möchte echtes Geld fließen sehen. Das bedeute, dass die monatlichen Mietzahlungen und Betriebskostenabschläge auch tatsächlich vom Mieter an den Vermieter zu überweisen sind. Die Kontoauszüge dienten hierfür als Nachweis. Barzahlungen würden vom Finanzamt regelmäßig nicht akzeptiert. Des Weiteren werde eine jährliche Betriebskostenabrechnung von Vermietern verlangt. Sich daraus ergebende Nachzahlungen müssten von den Mietern beglichen werden.

Bestreiten die Eltern nach wie vor den Unterhalt der Kinder, so könnten die Miet- mit den Unterhaltszahlungen verrechnet werden. Mit einer transparenten und nachvollziehbaren Gestaltung der Zahlungsströme für Unterhalt und Miete sei man jedoch auf der sicheren Seite, falls Nachfragen vom Finanzamt kommen.

Würden alle Formalitäten eingehalten, hänge die Höhe des Werbungskostenabzugs von der Höhe der Miete ab, so die Lohnsteuerhilfe weiter. Ab einer gesetzlich definierten Mindestmiete sei der volle Werbungskostenabzug garantiert. Vermieter sollten daher die 66-Prozent-Klausel kennen. Diese besage, dass die Kosten zu 100 Prozent abgesetzt werden können, wenn der Mietpreis mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. "Entscheidend ist hierbei, dass nicht die Kalt-, sondern Warmmiete herangezogen wird", erklärt Gerauer. Da diese Klausel ebenfalls für möblierte Wohnungen gilt, sei im Mietpreis unbedingt ein Möblierungszuschlag für die Einrichtung zu berücksichtigen.

Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Marktmiete, sei eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Den vollen Werbungskostenabzug gebe es dann nur, wenn mit der Immobilie ein prognostizierter Gewinn nachgewiesen werden kann.

Sei die Miete zu günstig und liege 50 Prozent unter der ortsüblichen Miete, würden die Werbungskosten nur noch im prozentualen Anteil der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete in der Steuererklärung berücksichtigt. Betrage die ortsübliche Miete beispielsweise 1.000 Euro warm für eine 60 Quadratmeter große Wohnung und würden im Zuge eines verwandtschaftlichen Mietverhältnisses 400 Euro für diese Wohnungsgröße verlangt, könnten folglich auch nur 40 Prozent der Kosten vom Vermietenden steuerlich abgesetzt werden.

Soll ein Steuervorteil aus der Vermietung an Angehörige gezogen werden, müssten die Werbungskosten höher ausfallen als die Mieteinnahmen, da die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen werden. Erst wenn negative Einkünfte entstehen, werde die Steuerschuld gemindert. Entstehe durch die Vermietung beispielsweise ein Verlust von 5.000 Euro, betrage der Steuervorteil bei einem individuellen Grenzsteuersatz von 37 Prozent in dem Jahr 1.850 Euro.

"Liegen die Mieteinnahmen über den mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Kosten, ist eine kostenlose Überlassung der Wohnung an die Angehörigen zu überlegen", resümiert Gerauer. In diesem Fall könnten aber überhaupt keine Kosten mehr steuerlich abgesetzt werden.

Lohnsteuerhilfe Bayern, PM vom 12.03.2024