Untervermietung von Wohnraum: Darf keinen Gewinn bringen

Ein Mieter hat kein berechtigtes Interesse an derUntervermietung seiner Wohnung, wenn er durch die Untervermietung einen überdie Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Ein Mann ist seit 2009 Mieter einer in Berlin gelegenenZweizimmerwohnung. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 Euro. Weiler vorübergehend ins Ausland ging, vermietete er die Wohnung, ohne sich dieErlaubnis seiner Vermieterin einzuholen, ab Anfang 2020 für monatlich 962 Euro(nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamtmonatlich 1.100 Euro) an zwei Untermieter. Die Vermieterin warnte ihren Mieterwegen unerlaubter Untervermietung ab, aber vergeblich. Sodann kündigte sie imFebruar 2022 das Mietverhältnis fristgemäß.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Vermieterinabgewiesen, das Berufungsgericht ihr stattgegeben. Der BGH hat die Entscheidungder Vorinstanz bestätigt. Der Mieter muss die Wohnung also verlassen.

Er habe wegen der unerlaubten Untervermietung seinePflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Er habeauch keinen Anspruch darauf gehabt, dass die Vermieterin ihm die –gewinnbringende – Untervermietung erlaubt.

Dafür müsse er, so der BGH, ein berechtigtes Interesse ander Untervermietung haben. Die Untervermietung sei von der Überlegung getragen,dem Mieter die Wohnung im Fall einer wesentlichen Änderung seinerLebensverhältnisse zu erhalten. Ihr Zweck bestehe hingegen nicht darin, demMieter eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen, hält der BGH fest.

Dieses Verständnis des berechtigten Interesses des Mietersentspreche den in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringendengrundrechtlich durch das Eigentumsrecht geschützten Rechtspositionen desVermieters und des Mieters. Es berücksichtigt laut BGH auch die Interessen derUntermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vorüberhöhten Untermieten geschützt werden.

Diese Maßstäbe zugrunde legend lehnte der BGH hier ein berechtigtesInteresse des Mieters an der von ihm vorgenommenen Untervermietung bereitsdeshalb ab, weil er durch diese einen – die eigenen wohnungsbezogenenAufwendungen übersteigenden – Gewinn erzielt hat.

Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung desWohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung vonMobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch dieUntervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der BGH nicht zu entscheiden. Denndas Berufungsgericht hatte – laut BGH ohne Rechtsfehler – Leistungen des Mietersin einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenenwohnungsbezogenen Aufwendungen ausgleichenden Höhe nicht festgestellt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23