Nutzung von Kellerflächen durch Voreigentümer: Kann für Bemessung der Nutzungsentschädigung des neuen Eigentümers relevant sein

Wird in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung von dem zur Räumung verpflichteten Voreigentümer genutzt, sind mitgenutzte Kellerflächen werterhöhend bei der Bestimmung des an den neuen Eigentümer zu zahlenden Nutzungsersatzes zu berücksichtigen. Die Regelungen der Wohnflächenverordnung, die Kellerräume von der Wohnflächenberechnung ausnehmen, sind im Verhältnis des neuen Eigentümers gegenüber dem unberechtigt nutzenden Voreigentümer nicht maßgeblich. Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main entschieden und die Berufung des beklagten Voreigentümers zurückgewiesen.

Der Beklagte war mit seinen zwei Geschwistern Eigentümer eines mit einem Dreifamilienhaus bebauten Grundstücks. Er und seine Ehefrau nutzten dort gemeinsam die Dachgeschosswohnung sowie Teile des Kellers und der Garage allein. Die Kläger ersteigerten das Haus 2015 im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Der Beklagte kam der Räumungsaufforderung zum 01.01.2016 unter Verweis auf einen ihn zur weiteren Nutzung berechtigenden Mietvertrag nicht nach. Nachdem das Amtsgericht diesen Mietvertrag als Scheingeschäft für unwirksam erklärt hatte, räumte er das Hausgrundstück im Januar 2017. Die Kläger begehren nun Nutzungsentschädigung für das Jahr 2016.

Das Landgericht (LG) hatte den Klägern Nutzungsentschädigung in Höhe von gut 11.000 Euro zugesprochen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte keinen Erfolg. Das OLG betonte, dass der Beklagte als unberechtigter Besitzer den Klägern als neuen Eigentümern Nutzungsersatz zu zahlen habe. Die Höhe des Nutzungsersatzes sei anhand des Mietwertes der Dachgeschosswohnung zu schätzen. Dabei habe das LG zwar zu Unrecht die tatsächliche Wohnfläche der Dachgeschosswohnung um vier Quadratmeter zu groß angesetzt. Dies wirke sich jedoch im Ergebnis auf die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht aus.

Der objektive Mietwert für sämtliche von dem Beklagten genutzten Räumlichkeiten einschließlich der Garage betrage mindestens den vom LG zuerkannten Betrag: Für die Garage sei zu Recht ein Betrag von 90 Euro angesetzt worden. Basis der weiteren Schätzung seien zunächst die sachverständigen Angaben im Verkehrswertgutachten zum Mietwert der Wohnfläche (hier zehn Euro pro Quadratmeter). Erhöhend sei jedoch noch zu berücksichtigen, dass die Beklagten neben der Wohnung unstreitig auch Teile des Kellers genutzt haben, etwa den Kellerraum, durch den der Zugang zum Garten erfolgte.

Auch wenn diese Räumlichkeiten gemäß § 2 Absatz 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung nicht in die Bemessung der Wohnfläche einzubeziehen sind, steigerten zur Wohnung gehörende Abstellflächen – wie gerichtsbekannt sei – die am Markt zu erzielende Miete, begründet das OLG seine Entscheidung. Der Mietwert sei deshalb insgesamt auf wenigstens 10,50 Euro pro Quadratmeter zu schätzen.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde vor dem Bundesgerichthof die Zulassung der Revision begehren.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 19.09.2023, 9 U 36/21, nicht rechtskräftig