Neue Grundsteuer: Gutachten belasten Eigentümer zusätzlich

Die meisten Eigentümer in Baden-Württemberg haben in den letzten Wochen von der Kommune ihren Grundsteuerbescheid erhalten – teilweise verbunden mit einer deutlich gestiegenen Grundsteuerlast. Um dagegen vorzugehen, haben die Bürger dem Steuerzahlerbund des Landes (BdSt) zufolge die Möglichkeit, mit einem Gutachten einen um mehr als 30 Prozent niedrigeren Grundstückswert für den Stichtag 01.01.2022 nachzuweisen. Nur so lasse sich die neu berechnete Grundsteuer noch nach unten korrigieren.

Das Problem: Die Kosten dieser Gutachten trügen die Steuerzahler. Manche Kommunen böten hierfür über ihre Gutachterausschüsse ein so genanntes vereinfachtes Gutachten an. Dieses ist laut BdSt vergleichsweise günstig. Der Steuerzahlerbund hat sich hierzu bei den Gutachterausschüssen umgehört und festgestellt, dass die Thematik dort sehr unterschiedlich behandelt wird.

So biete Stuttgart ein vereinfachtes Gutachten an, Karlsruhe tue das nicht. In Friedrichshafen sei es möglich, in Ravensburg nicht. In Baden-Württemberg entscheide somit der Standort des Hauses darüber, ob man die Möglichkeit hat, ein vereinfachtes Gutachten beziehungsweise Kurzgutachten erstellen zu lassen, mit dem man als Eigentümer den festgestellten Wert des Grundstücks noch einmal neu bewerten lassen kann. Dabei werde lediglich auf den Wert von Grund und Boden geachtet, die Bebauung spiele keinerlei Rolle. Außerdem müssten sich die Wertabweichungen für den Gutachterausschuss in der Regel einfach aus den Planunterlagen ableiten lassen. Ortsbesichtigungen oder Ähnliches würden nicht vorgenommen.

Die Erkenntnis der ungleichen Angebotslage liefere eine Umfrage des BdSt Baden-Württemberg bei den 109 Gutachterausschüssen im Land, in der angefragt wurde, in welchen Regionen die Bürger vereinfachte Gutachten einholen können. Über 60 Gutachterausschüsse hätten geantwortet, der Stand der Daten sei der 10.04.2025. "Dass es davon abhängt, in welchem Ort das Grundstück liegt, ob die Steuerzahler ein vergleichsweise günstiges Gutachten beauftragen können, ist ein unhaltbarer Zustand. Der BdSt appelliert daher an die Ausschüsse, die das vereinfachte Gutachten bisher nicht anbieten, es zukünftig zu tun. Denn es ist schlichtweg unfair, wenn einige Steuerzahler die Chance auf ein kostengünstigeres Gutachten haben und andere nicht", macht der BdSt-Landesvorsitzende Eike Möller deutlich.

Neben der Tatsache, dass die Gutachten nicht von allen Ausschüssen angeboten werden, zeige die BdSt-Umfrage auch die Unterschiede bei den Kosten auf. Müsse man in Radolfzell 285,60 Euro und in Backnang 357 Euro für ein vereinfachtes Gutachten zahlen, sei es woanders ungleich teurer. So verlangten Böblingen und Ulm dafür jeweils 800 Euro. "Von zentraler Bedeutung ist das Angebot eines vereinfachten und preislich erschwinglichen Gutachtens vor allem vor dem Hintergrund, dass die `normalen` deutlich teurer sind. In der Regel fallen hierfür Kosten in Höhe eines vierstelligen Betrags an, unabhängig davon, ob das Gutachten vom Gutachterausschuss oder einem zertifizierten Sachverständigen angefertigt wird", beschreibt Möller die Vorzüge eines vereinfachten Gutachtens.

Ein "vereinfachtes Gutachten" werde von den Gutachterausschüssen oft unterschiedlich definiert. Einige Gutachterausschüsse, wie zum Beispiel Stuttgart, böten sie zum Festpreis an, dafür sei der Anwendungsbereich stark eingeschränkt. Andere Gutachterausschüsse verstünden unter einem vereinfachten Gutachten ein Bodenwertgutachten, für das sie in der Regel 50 Prozent bis 60 Prozent der Gebührensätze für ein Vollgutachten beziehungsweise Verkehrswertgutachten in Rechnung stellen. Auch nach Stundenaufwand rechneten manche Ausschüsse den Aufwand für solche vereinfachten Gutachten ab.

Bei Gutachterausschüssen, die Festpreise für vereinfachte Gutachten anbieten, sei dennoch in vielen Fällen wegen der Besonderheiten des Grundstücks ein "normales" Gutachten erforderlich, so der BdSt weiter. Dann werde der Antrag auf ein vereinfachtes Gutachten gegen eine geringere Bearbeitungsgebühr zurückgewiesen. Einige Gutachterausschüsse nähmen auch eine Vorprüfung vor, um abzuklären, ob die 30-Prozent-Grenze überschritten werden kann. Diese Vorprüfung nähmen einige Gutachterausschüsse kostenlos vor, andere gegen eine Bearbeitungsgebühr. Dass wertbeeinflussende Faktoren vom Finanzamt berücksichtigt werden, fordere der baden-württembergische Steuerzahlerbund im Zuge der Grundsteuerreform schon lange.

Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg e.V., PM vom 05.05.2025