Land Hessen: Erhält rückständige Pacht für denkmalgeschütztes Herrenhaus

Der Verpächter eines denkmalgeschützten Herrenhauses muss im Rahmen der vorvertraglichen Aufklärung nicht die Interessen des Pächters wahrnehmen und ihm das Vertragsrisiko abnehmen. Ob der beabsichtigte Vertrag von Vorteil ist, müsse der Pächter selbst prüfen und entscheiden, so das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem Fall, in dem Verpächter das Land Hessen war.

Das Land Hessen betreut rund 47 denkmalgeschützte historische Liegenschaften, unter anderem auch das hier streitgegenständliche ehemalige Herrenhaus. Das Herrenhaus wurde zur Führung eines gastronomischen Betriebs an die Beklagten verpachtet und befand sich damals im Sanierungsstadium. Die Beklagten eröffneten das Restaurant im Mai 2014. Heizung, Leitungssysteme und Lüftung waren dabei aus Zeitgründen noch nicht erneuert worden. Die Beklagten übernahmen Renovierungsarbeiten im ersten Geschoss und Ausstattungen der Küche auf eigene Rechnung und berechneten die Eigenleistungen dem Land gegenüber. Pachtzahlungen erbrachten sie nicht. Das Land kündigte wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands im Januar 2019 den Pachtvertrag.

Vor dem Landgericht (LG) begehrte das Land die Räumung des Herrenhauses und Zahlung ausstehender Pacht in Höhe von rund 68.500 Euro. Dabei berücksichtigte es eine Minderung der Pacht um 50 Prozent für die Jahre 2015 bis 2017 und von 25 Prozent für das Jahr 2018. Die Beklagten begehrten widerklagend Schadenersatz von rund 390.000 Euro unter anderem wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Sie seien über den Zustand des Herrenhauses arglistig getäuscht worden.

Das LG hatte der Klage stattgegeben und die Widerklage zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Das Land könne Zahlung der berechneten Pacht verlangen. Die Pacht sei insbesondere nicht auf null gemindert gewesen. Maßgeblich seien insoweit die Gesamtumstände. Der vertragsgemäße Gebrauch sei zu keinem Zeitpunkt ausgeschlossen gewesen. Die Gaststätte sei durchgehend betrieben worden und es seien vielmehr erhebliche Umsätze generiert worden. Zudem hätten die Parteien vertraglich wirksam das einseitige Minderungsrecht der Pächter ausgeschlossen.

Die Beklagten könnten gegen diese Forderung auch nicht aufrechnen, da die Parteien wirksam ein Aufrechnungsverbot für umstrittene Forderungen vereinbart hätten. Sie könnten auch nicht Schadenersatz wegen der Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten verlangen. Die Forderung sei bereits nicht hinreichend bestimmt. Zudem beziehe sich die Berechnung auf das Anlagevermögen einer GbR, die selbst aber nicht Vertragspartnerin geworden sei. Es sei auch nicht dargelegt, dass es sich bei dem eingeklagten Betrag um Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln oder eine Wertminderung handele.

Schließlich habe das Land auch keine vorvertraglichen Pflichten verletzt. Der Umfang der geschuldeten Aufklärungspflichten des Vermieters richte sich nach dem Einzelfall. Ein Vermieter sei nicht gehalten, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Es sei vielmehr Sache des Mieters, sich umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten Fragen zu stellen. Hier habe das Land weder einen bestimmten Zustand der Pachtsache garantiert noch irrtums- beziehungsweise täuschungsrelevante Erklärungen über den Zustand abgegeben oder solche Erklärungen pflichtwidrig unterlassen. Insbesondere seien die Angaben des Landes zum Sanierungszustand des Objektes nicht pflichtwidrig falsch gewesen.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig; mit der Nichtzulassungsbeschwerde kann die Zulassung der Revision beim BGH begehrt werden.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 06.04.2022, 12 U 323/20, nicht rechtskräftig