Grundstücksunternehmen: Verletzung des Ausschließlichkeitsgebots bei erweiterter Gewerbesteuerkürzung

Die Veräußerung einer Teilfläche sowie die damit zusammenhängenden Abbruch- und Erschließungsarbeiten können das Ausschließlichkeitsgebot bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen verletzen. Das hat das Finanzgericht (FG) Düsseldorf entschieden.

Die Klägerin, eine GmbH, erwarb 2016 ein Gesamtareal unter der Bedingung der Baureifmachung, Erschließung und anschließenden Veräußerung einer bestimmten Teilfläche an die N. GmbH & Co. KG. Auf dem übrigen Areal beabsichtigte sie, Gewerbeimmobilien zu errichten und im Anschluss zu vermieten. Die klagende GmbH und die Stadt schlossen einen städtebaulichen Vertrag mit Verpflichtungen der Klägerin zu Abbrucharbeiten auf dem Areal, zur Herstellung einer Erschließungsstraße sowie damit zusammenhängend Planung, Koordinierung und Durchführung der Arbeiten zur Verlegung der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen.

Der Beklagte lehnte für das Streitjahr 2017 eine erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) ab, da die Klägerin durch den Verkauf der Teilfläche einen schädlichen Grundstückshandel betrieben habe und damit gewerblich tätig geworden sei. Insbesondere habe die Veräußerungsabsicht hinsichtlich der Teilfläche bereits bei Erwerb der Flächen vorgelegen.

Im Einspruchs- und Klageverfahren argumentierte die Klägerin, dass die Veräußerung der Teilfläche nach dem Gesamtbild der Verhältnisse weder eine nachhaltige Tätigkeit dargestellt habe, noch habe sie sich damit am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt. Nach den von der Stadt aufgestellten Anforderungen habe sie nur mit der N. GmbH & Co. KG kontrahieren können. Die Veräußerung sei deshalb ein zwingend notwendiges Nebengeschäft für die Aufnahme der Tätigkeit als Grundstücksverwalterin gewesen. Der Verkaufserlös aus der Teilfläche trete im Gesamtbild der Verhältnisse in den Hintergrund.

Das FG wies die Klage ab. Die Veräußerung der Teilfläche und die zu deren Vorbereitung durchgeführten Arbeiten zur Baureifmachung und -erschließung gingen über die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes hinaus. Die aus dem städtebaulichen Vertrag resultierende Verpflichtung zum Verkauf des Grundstücks habe die unbedingte Veräußerungsabsicht nicht entfallen lassen. Die umfangreichen Tätigkeiten hätten auch zu einer völlig anderen Marktgängigkeit des Objektes geführt und entsprächen somit dem Bild eines am Markt auftretenden Bau- beziehungsweise Erschließungsunternehmers. Sie stellten – schon angesichts des Umfangs der durchgeführten Maßnahmen – keine unschädliche Nebentätigkeit im Sinne eines zwingend notwendigen Teils einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung dar.

Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2023, 14 K 1546/22 G