Grundsteuererklärung in Bayern: Häufigste Fehler bei Abgabe

In Bayern haben Grundstückseigentümer noch bis zum 02.05.2023 Zeit, die Grundsteuererklärung beim zuständigen Finanzamt abzugeben. Denn das Bundesland hat die Abgabefrist um weitere drei Monate bis zum 30.04.2023 verlängert. Die Frist ende aufgrund des Sonn- und Feiertages mit Ablauf des 02.05.2023, teilt das Landesamt für Steuern (LfSt) mit.

Damit die Erklärungen einfach, schnell und korrekt abgegeben werden können, zeigt das LfSt die häufigsten Fehler auf, die zu einer zu hohen Grundsteuer führen und leicht vermieden werden können. Genauere Details dazu sind nach Angaben des Amtes in den Hilfetexten bei der Erklärungsabgabe in ELSTER beziehungsweise in den Ausfüllanleitungen zu den Vordrucken zu finden. Weitere wichtige Informationen, Erklärvideos und Hilfestellungen seien gesammelt unter www.grundsteuer.bayern.de zusammengefasst.

Zunächst weist das LfSt darauf hin, dass Bürger die Nutzfläche ihrer Garage häufig vollständig erklärten, ohne den hierfür vorgesehenen Freibetrag von 50 Quadratmeter zu berücksichtigen. Dieser Freibetrag sei bei der anzugebenden Nutzfläche aller einer zur Wohneinheit gehörenden Garagen in fast allen Fällen zu berücksichtigen, zum Beispiel beim Wohnhaus mit Garage oder dem Tiefgaragenstellplatz, der zur Eigentumswohnung gehört. In diesen Fällen sei nur die Fläche als Nutzfläche einzutragen, die den Freibetrag von 50 Quadratmeter übersteigt. Ist die Fläche aller Garagen insgesamt zum Beispiel nur 25 Quadratmeter groß, so sei null Quadratmeter einzutragen. Stellplätze im Freien und Carports müssten generell nicht eingetragen werden.

Nebengebäude, die zu einer Wohneinheit gehören, würden oftmals vollständig erklärt, ohne dass der Freibetrag von 30 Quadratmeter berücksichtigt wird, fährt das LfSt fort. Nebengebäude, die von untergeordneter Bedeutung sind (zum Beispiel Schuppen oder Gartenhaus) und sich in der Nähe des Wohnhauses oder der Wohnung befinden, zu der sie gehören, würden nur angesetzt, soweit die Gebäudefläche größer als 30 Quadratmeter ist. Es sei nur die Fläche aller Nebengebäude zusammengenommen als Nutzfläche einzutragen, die den Freibetrag von 30 Quadratmeter übersteigt. Ist die gesamte Nutzfläche nicht größer als 30 Quadratmeter, so sei null Quadratmeter einzutragen.

Bürger machten bei Gebäuden, die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, oftmals Angaben zur Nutzfläche, obwohl nur die Wohnfläche anzugeben ist, so das LfSt weiter. Die Berechnung der Wohnfläche eines ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes richte sich nach der Wohnflächenverordnung. Danach gehörten Zubehörräume (wie zum Beispiel Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume) nicht zur Wohnfläche und seien damit auch nicht als solche zu zählen. Sie seien beim privaten Wohnhaus weder Wohn- noch Nutzfläche. Anders sei es bei entsprechenden Einliegerwohnungen im Keller. Hier zähle die Fläche dieser Wohnung zur Wohnfläche. In diesen Fällen sei nur die Wohnfläche und keine Nutzfläche anzugeben.

Bei Streuobstwiesen, Wiesen- und Waldflurstücken ist laut LfSt besonders zu prüfen, ob sie zur Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) oder zur Grundsteuer B (Grundstücke des Grundvermögens) gehören. Auch Privatleute könnten unter die Grundsteuer A fallen (zum Beispiel an einen Landwirt verpachtete Wiesen). Für die Grundsteuer A werde weiterhin ein Ertragswert gebildet, sodass die Einordnung im Regelfall günstiger sein dürfte. Die entsprechende Einordnung sei immer anhand des Einzelfalls zu prüfen:

Zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehörten: aktive und ruhende Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Weinbau-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe, einzelne beziehungsweise mehrere land- und forstwirtschaftliche Flurstücke, die verpachtet, kostenlos überlassen oder ungenutzt sind und ehemals land- und forstwirtschaftlich genutzte Hof- und Wirtschaftsgebäude, die nicht anderweitig genutzt werden. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen (mit Ausnahme der Hofstelle) gehörten nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, wenn sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, die sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt ist oder zu erwarten ist, dass sie innerhalb von sieben Jahren zu anderen Zwecken, wie zum Beispiel als Bauland, Gewerbeland oder Industrieland genutzt werden. Sofern die Flächen nicht einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet werden können, unterfielen diese der Grundsteuer B. Das Wohngebäude mit Garten sei immer der Grundsteuer B zuzuordnen, betont das LfSt.

Weiter sollten Grundsteuerermäßigungen beachtet werden. Eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl komme für die Gebäudeflächen eines Grundstücks des Grundvermögens (bebautes Grundstück) insbesondere in Betracht, wenn ein Baudenkmal nach Artikel 1 Absatz 2 Satz 1 oder Absatz 3 (Ensembleschutz) des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes, sozialer Wohnungsbau oder ein Wohnteil eines aktiven Betriebs der Land- und Forstwirtschaft vorliegt. Die Ermäßigungen sind laut LfSt gesondert zu erklären. Die einzelnen Voraussetzungen seien in der ELSTER-Anleitung zur Anlage Grundstück (BayGrSt 2) beziehungsweise in der Papier-Anleitung zur Anlage Grundsteuerbefreiung/ -ermäßigung (BayGrSt 4) erläutert. Für die allgemeine Ermäßigung von Wohnflächen in Höhe von 30 Prozent sei hingegen kein gesonderter Antrag notwendig, da dies automatisch von Amts wegen berücksichtigt wird.

Weiter geht das LfSt darauf ein, was zu tun ist, wenn in der Grundsteuererklärung ein Fehler gemacht wurde. Die Betreffenden müssten dann das zuständige Finanzamt auf den Fehler hinweisen und den korrekten Sachverhalt übermitteln. Wenn man noch keinen Bescheid bekommen und die Grundsteuererklärung elektronisch über ELSTER abgegeben hat, könne die Grundsteuererklärung auch über ELSTER korrigiert werden, indem sie einfach nochmals vollständig übermittelt wird. Auf der Seite "Mein ELSTER" werde unter dem Punkt "Meine Formulare" unter der Registerkarte "übermittelte Formulare" die abgegebene Grundsteuererklärung aufgeführt. Über den Punkt "Aktionen" könnten die erfolgreich übermittelten Informationen in eine neue Erklärung übernommen, berichtigt und neu eingereicht werden. Falls die Grundsteuererklärung in Papierform eingereicht wurde, sei die Erklärung einfach erneut in der korrigierten Fassung abzugeben.

Wer bereits einen Bescheid erhalten habe, könne innerhalb der Einspruchsfrist dagegen mit Hinweis auf den Fehler Einspruch einlegen (zum Beispiel elektronisch mittels ELSTER oder in Papierform). Sind aus Sicht des Steuerpflichtigen mehrere Bescheide falsch (zum Beispiel Bescheide über die Grundsteueräquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag), seien gegen alle Bescheide jeweils eigene Rechtsbehelfe einzulegen, so das LfSt. Weitere Informationen – insbesondere innerhalb welcher Frist ein Rechtsbehelf eingelegt und an welche Behörde er gerichtet werden muss – seien der in den Bescheiden enthaltenen Rechtsbehelfsbelehrung zu entnehmen.

Wird der Fehler nach Ablauf der Rechtsbehelfsfrist an das zuständige Finanzamt übermittelt, würden die Bescheide – sofern eine Korrektur verfahrensrechtlich nicht mehr möglich ist – grundsätzlich zumindest für die Zukunft angepasst. Wird der Fehler auf diese Weise vor dem 01.01.2025 richtiggestellt, hätten ursprünglich fehlerbehaftete Angaben im Ergebnis keine Auswirkung auf die zu zahlende Grundsteuer.

Landesamt für Steuern Bayern, PM vom 22.02.2023