Grundsteuer: Differenzierende Hebesätze in der Stadt Hilden sind rechtswidrig

Zu Unrecht hat die Stadt Hilden die Eigentümerin einesNichtwohngrundstücks unter Zugrundelegung eines Hebesatzes vom 1.300 Prozent zuGrundsteuern in Höhe von gut 2.000 Euro herangezogen. Das hat dasVerwaltungsgericht (VG) Düsseldorf entschieden und den angefochtenenGrundsteuerbescheid aufgehoben.

Zwar habe das Land Nordrhein-Westfalen im Nachgang zurGrundsteuerreform des Bundes grundsätzlich die Möglichkeit differenzierenderHebesätze für die Grundsteuer vorsehen dürfen, um Gemeinwohlbelange, wie etwadie Stabilisierung von Wohnnebenkosten, zu verfolgen. In Umsetzung dessen stehees den Gemeinden auch dem Grunde nach zu, – ausgehend von ihrem Finanzbedarf –den Hebesatz für Wohngrundstücke niedriger und als Folge dieser Privilegierungfür Nichtwohngrundstücke entsprechend höher festzusetzen.

Insoweit vertritt die Kammer eine andere Auffassung als dasVerwaltungsgericht Gelsenkirchen, das in seinem Urteil aus Dezember 2025 davonausgegangen ist, dass höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke ausfiskalischen Gründen gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen.

Die konkrete Umsetzung in der Hebesatzsatzung der StadtHilden in Gestalt eines Grundsteuerhebesatzes von 650 Prozent fürWohngrundstücke und 1.300 Prozent für Nichtwohngrundstücke hält das VGDüsseldorf jedoch nicht mit dem Allgemeinen Gleichheitssatz aus Artikel 3 Absatz 1des Grundgesetzes vereinbar. Die Stadt habe bei der Ausgestaltung derHebesatzregelung – so das Gericht – den Kreis der zum Zweck der Stabilisierungvon Wohnnebenkosten Begünstigten nicht sachgerecht abgegrenzt. Denn dieRegelung lasse unberücksichtigt, dass auch gemischt-genutzte Grundstücke dieals so genannte Nichtwohngrundstücke gelten, zum Teil in nicht unerheblichemMaße zu dem privilegierten Zweck des Wohnens genutzt werden (bis zu 80 Prozent).Diese unterschiedliche Behandlung von tatsächlicher Wohnnutzung lasse sichangesichts des Ausmaßes der Ungleichbehandlung in Höhe von 100 Prozent auchnicht mit Blick auf die im Steuerrecht grundsätzlich zulässige Pauschalierungund Typisierung rechtfertigen. Angesichts dessen hält das Gericht wegen desbestehenden Gesamtgefüges sowohl die Regelung des Hebesatzes fürWohngrundstücke als auch die Regelung des Hebesatzes für Nichtwohngrundstückein der Satzung der Stadt Hilden für rechtswidrig und unwirksam.

Das VG weist darauf hin, dass das Urteil nur zwischen denBeteiligten dieses Rechtsstreits unmittelbare Wirkung entfaltet. Mit dem Urteilsei allein der zwischen den Beteiligten in Streit stehende Grundsteuerbescheidund nicht die Grundsteuersatzung der Stadt Hilden (teilweise) aufgehoben worden.Dies wäre allenfalls als Folge eines vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) zuführenden Normenkontrollverfahrens möglich.

Das VG hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Berufungzugelassen, über die im Fall der Einlegung das OVG Nordrhein-Westfalenentscheidet.

Verwaltungsgericht Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2026, 5 K7062/25