Grundsteuer-Bundesmodell: Ist verfassungskonform

Die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die nach dem so genanntenBundesmodell in elf Ländern für die Bewertung von Wohnungseigentum alsGrundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 herangezogenwerden, sind verfassungskonform. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in dreiVerfahren entschieden.

Geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen,Sachsen und Berlin.

Der BFH ist nicht davon überzeugt, dass die Vorschriften desErtragswertverfahrens gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Artikel 3 Absatz 1Grundgesetz – GG) verstoßen. Der Gesetzgeber habe ein Bewertungssystemgeschaffen, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folgt und daraufangelegt ist, im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den "objektiviert-realenGrundstückswert" innerhalb eines Korridors des gemeinen Wertsannäherungsweise zutreffend zu erfassen.

Die Maßgeblichkeit gesetzlich typisierter Bodenrichtwertenzur Bestimmung des Bodenwerts, die eine Abweichung von 30 Prozent nach obenoder nach unten zwischen dem Wert des zu bewertenden Grundstücks und dem fürdie jeweils einschlägige Bodenrichtwertzone als Durchschnittswertherangezogenen Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich erlaubt, verstoße nichtgegen eine realitäts- und relationsgerechte Bewertung, so der BFH. DieBodenrichtwerte würden von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlungund damit aus Marktdaten abgeleitet. Sie stellten durchschnittliche Lagewertefür den Grund und Boden in einer Bodenrichtwertzone als räumlichzusammenhängendem Gebiet dar und könnten nicht jedes der einzelnen dortbelegenen Grundstücke individuell wertmäßig korrekt erfassen. Die bei einertypisierten Betrachtung zwangsläufig auftretenden Wertverzerrungen würden aber dadurchbegrenzt, dass die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit denvorherrschenden wertbeeinflussenden grund- und bodenbezogenen Merkmalen des zubewertenden Grundstücks übereinstimmen müssten. Die gesetzliche Zulässigkeitder Typisierung hinsichtlich der Ermittlung von Bodenrichtwerten sieht der BGH nichtdadurch in Frage gestellt, dass im Einzelfall berechtigte und gerichtlichüberprüfbare Einwendungen gegen die Art und Weise der Ermittlung derBodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse vorliegen können.

Ebenso wenig führten die für die Wertberechnung vonWohnungseigentum im Ertragswertverfahren heranzuziehenden pauschaliertenNettokaltmieten zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung, fährt der BFHfort. Die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamts abgeleitetenNettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche differenzierten zwar neben derGebäudeart, dem Baujahr des Gebäudes und der Wohnfläche allein nach derBelegenheit der Wohnung in einem Bundesland und führten dadurch zu (immerhin)45 möglichen unterschiedlichen Ansätzen für einen Mietzins; innerhalb desjeweiligen Bundeslandes finde eine weitere örtliche Differenzierung nuraufgrund von pauschalierten Zu- und Abschlägen anhand Mietniveaustufen statt,die auf der Eingruppierung für Zwecke des Wohngeldbezugs und somit einer fürdie öffentliche Hand plausibel ermittelten Berechnungsgrundlage beruhen. Da dieMietniveaustufen jeweils für eine gesamte Gemeinde/Stadt festgelegt werden,unterbleibe dort eine Differenzierung nach einzelnen Stadtteilen – auch ingroßen Metropolen, in denen erhebliche Mietzinsunterschiede bestehen können.Für Immobilien in guten Lagen komme es dadurch in der Regel zu einem Ansatzunterhalb der tatsächlich gezahlten oder erzielbaren Mieten, während derpauschalierte Ansatz für Immobilien in schlechteren Lagen häufig über demtatsächlich erzielbaren/erzielten Mietzins liegt. Dies könne zuUngleichbehandlungen führen, weil die in der Nettokaltmiete zum Ausdruckkommende Ertragskraft von Immobilien in guten Lagen nicht vollständig erfasstwird.

Diese möglichen Ungleichbehandlungen sind nach Auffassungdes BFH jedoch durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisiertenGrundsteuervollzugs verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Dadurch vereinfachtder Gesetzgeber im Massenverfahren die Bewertung von rund 36 MillionenGrundstücken zu dem Zeitpunkt der Hauptfeststellung unabhängig davon, ob dieWohnung vermietet ist. Eine Lagedifferenzierung innerhalb einer Gemeinde werdezudem über die Bodenrichtwerte und die in ihnen zum Ausdruck kommende Standortwertigkeitder Grundstücke bewirkt. Dadurch sei jedenfalls gewährleistet, dass sich fürdem Grunde nach ähnliche Grundstücke einer Gemeinde/Stadt in Bezug aufGebäudeart, Wohnfläche und Baujahr gleichwohl lagebedingt unterschiedlicheGrundsteuerwerte ergeben können. Zudem gebe es für Steuerpflichtige dieMöglichkeit des Ansatzes eines niedrigeren gemeinen Werts als Grundsteuerwert,wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der ermittelte Grundsteuerwert dennachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt.

Nach Auffassung des BFH hat der Gesetzgeber hinsichtlich desErtragswertverfahrens seinen Spielraum bei der Abwägung der mit demBewertungskonzept verfolgten Ziele mit den damit notwendig verbundenenUngleichheiten nicht überschritten. Insbesondere habe er dem Ziel, einenerneuten "Bewertungsstau" zu vermeiden, indem die künftigenperiodischen Fortschreibungen automatisiert durchgeführt werden, eine hoheBedeutung beimessen dürfen.

Die drei Entscheidungen sind auch für Wohnungseigentümer inden Ländern Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz,Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen von Bedeutung, dadiese Länder ebenfalls das Bundesmodell verwenden.

Für Bürger in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen undNiedersachsen haben die aktuellen Entscheidungen laut BFH keine Konsequenzen,da diese Länder eigene Grundsteuermodelle verwenden.

Bundesfinanzhof, Urteile vom 10.12.2025, II R 25/24, II R31/24 und II R 3/25