Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Entgelt für Ablösung eines Wohnungsrechts als Werbungskosten

Ein für die Annahme vorab entstandener Werbungskosten erforderlicher, ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit künftigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist anzunehmen, wenn der Berechtigte eines mit einem dinglich gesicherten Wohnungsrecht belasteten Erbbaurechts dem Wohnungsberechtigten ein Entgelt dafür zahlt, dass dieser der Löschung seines Wohnungsrechts zustimmt und das Gebäude räumt und es so erreicht, das Wohngebäude zu vermieten und Einkünfte daraus zu erzielen. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

Der Kläger hatte an einem Grundstück – teilweise unentgeltlich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge und teilweise durch entgeltliche Erbteilsübertragung – ein Erbbaurecht erworben. Im Zeitpunkt des Erwerbs war das Erbbaurecht mit einem dinglich gesicherten Wohnrecht zugunsten der A belastet.

In der Gewährung des Wohnungsrechts liege eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung seitens des Klägers, so der BFH. Diese unentgeltliche Überlassung habe der Kläger durch eine entgeltliche Nutzungsüberlassung ersetzt. Hierzu sei er in der Lage gewesen, weil die Doppelhaushälfte durch den Verzicht der A freigeworden war und nunmehr an Dritte vermietet werden konnte.

Der hierdurch entstandene Aufwand stehe in einem ausreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem aus der Vermietung erzielten Einnahmen und sei mithin als (vorab entstandene) Werbungskosten zu berücksichtigen, so der BFH. Denn die Grundstücksnutzung nach Ablösung des Wohnungsrechts stelle einen Zusammenhang der insoweit getätigten Aufwendungen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung her; sie überlagere den dinglichen Bezug.

Ohne Bedeutung sei in diesem Zusammenhang, dass der Verzicht auf das Wohnungsrecht nicht nur schuldrechtlich vereinbart, sondern das dingliche Recht zudem im Erbbaugrundbuch gelöscht wurde.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 20.09.2022, IX R 9/21