Eigenheim zu spät fertiggestellt: Bauherr kann Schadenersatz verlangen

Wer ein Eigenheim erwirbt, ist unter Umständen darauf angewiesen, dass der Bau rechtzeitig fertiggestellt wird. Was aber, wenn dies nicht der Fall ist? Wie ein Verfahren vor dem Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg zeigt, kann dies einen Schadenersatzanspruch des Bauherrn begründen. Es komme aber immer auf den konkreten Einzelfall an.

Der Kläger hatte bei einem Unternehmer für 140.000 Euro eine Eigentumswohnung erworben, die sich noch im Bau befand. Im notariellen Kaufvertrag war eine Frist festgehalten, bis zu der das Objekt hergestellt werden sollte. Aber was heißt Herstellung? Der Kläger meinte, es müsse das gesamte Objekt inklusive Außenanlagen fertiggestellt sein. Der Beklagte meinte, es reiche aus, wenn der Kläger einziehen könne.

Laut OLG kommt es immer auf den individuellen Vertrag an. Im vorliegenden Fall habe die Vertragsauslegung ergeben, dass es bei dem verabredeten Datum auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung ankam und nicht auf die vollständige Fertigstellung des gesamten Objekts. Die Wohnung müsse dazu mit Ausnahme von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigten, und mit Ausnahme der Außenanlagen fertiggestellt sein. Denn die Vereinbarung einer Frist habe insbesondere den Sinn, dass sich der Bauherr auf einen Einzugstermin einstellen könne.

Der Kläger könne daher Schadenersatz – zum Beispiel Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung, Fahrtkosten – für die Zeit zwischen dem verabredeten Termin und der Bezugsfertigkeit verlangen. Dafür, dass nach der Bezugsfertigung der Wohnung an dem Gesamtobjekt noch Arbeiten vorzunehmen wären, könne er keinen Schadenersatz verlangen. Er könne aber einen gewissen Betrag wegen der noch offenen Mängel und Restarbeiten zurückbehalten.

Im konkreten Fall stehe dem Kläger daher ein so genanntes Leistungsverweigerungsrecht in Höhe von 10.000 Euro einschließlich eines "Druckzuschlages" von 5.000 Euro zu. In dieser Höhe müsse er den Kaufpreis noch nicht zahlen, sondern erst nach vollständiger Fertigstellung des Gesamtobjekts.

Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 21.07.2020, 13 U 28/20, rechtskräftig