Coronabedingt geschlossenes Ladenlokal: Mieterin muss nur reduzierte Miete zahlen

Für ein von staatlicher Schließungsanordnung ist aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal (nur) ein angepasster Mietzins zu zahlen. Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden und im zugrunde liegenden Fall die Miete während der coronabedingten Schließung um 50 Prozent reduziert.

Die Beklagte, die einen Textileinzelhandel betreibt, hat die Miete für den Monat April 2020 unter Berufung darauf nicht gezahlt, dass sie ihr Geschäft in der Zeit vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 aufgrund ministerieller Allgemeinverfügungen vom 18. Beziehungsweise 20.03.2020 nicht öffnen konnte. Sie meint, die Miete sei für den Zeitraum der Schließung auf "Null" reduziert und beruft sich dabei auf einen Mangel des Mietobjekts (§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), hilfsweise auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 BGB) und höchsthilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).

Das Landgericht Chemnitz hat die Beklagte zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte teilweise Erfolg. Das OLG geht davon aus, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankomme und die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden. Allerdings sei infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen vom 18. beziehungsweise 20.03.2020 eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB des Mietvertrages vom 13./26.09.2013 eingetreten, die eine Anpassung des Vertrages dahin auslöse, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 Prozent sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Gegen das Urteil kann Revision eingelegt werden.

Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 24.02.2021, 5 U 1782/20