Corona-Pandemie: Kein Recht auf Einstellung der Zahlung von Gewerberaummiete

Auch, wenn ein Geschäft nach behördlicher Anordnung wegen der Corona-Pandemie zu schließen ist, muss nicht immer ein Anspruch gegen den Vermieter des Gewerberaums auf Einstellung der Miete bestehen. Dies zeigt ein vom Landgericht (LG) Osnabrück entschiedener Fall.

Die Beklagte, die in Deutschland über mehrere hundert Warenhäuser verfügt, zahlte für eines ihrer Geschäftslokale, das sich im nördlichen Emsland befindet, im April 2020 die vereinbarte Miete nicht. Zuvor hatte sie mit gleichlautenden Schreiben ihren Vermietern, unter anderem auch der Klägerin, mitgeteilt, dass sie die Mietzahlungen einstelle und erwarte, dass während der von der WHO angekündigten offiziellen Dauer der COVID-19 Pandemie eine Reduzierung der Miete und anderer Nutzungsentgelte erfolge, die dem Rückgang des "Verkehrs" entspreche. Für den Zeitraum nach der Pandemie erwarte sie von den Vermietern weitere Mietanpassungen und andere relevante Unterstützungen.

Die Klägerin hat vorgerichtlich die Auffassung vertreten, ein Sachmangel der Mietsache im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestehe nicht, da die Beklagte in der Nutzung der Räume frei sei. Darüber hinaus sei der Vertrieb von Waren auf anderem Weg noch möglich. Schließlich treffe die Beklagte das Verwendungsrisiko der Räumlichkeiten. Die Beklagte hat die Abweisung der Klage beantragt. Sie machte unter anderem geltend, dass durch die öffentlich-rechtliche Schließungsanordnung die Tauglichkeit der Mietsache zur vertraglichen Nutzung aufgehoben sei. Die Zugänglichkeit eines Geschäftslokals für den Publikumsverkehr sei eine Grundbedingung einer einzelhandelsgewerblichen Vermietung. Jedenfalls liege eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, was zu einem vollständigen Wegfall der Mietzahlungspflicht führe.

Das LG Osnabrück gab nun der Vermieterin Recht. Das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko treffe beim Gewerberaummietvertrag den Mieter. Eine Vereinbarung zu Besucher- und Kundenfrequenz sei nicht getroffen worden. Die behördlich verordneten Beschränkungen rechtfertigten nicht die Annahme eines Mangels von zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts vermieteten Räumlichkeiten. Die Gründe, die zu den angeordneten Nutzungs- und Betriebsbeschränkungen geführt hätten, beruhten weder auf dem baulichen Zustand noch auf der Lage der Mietsache. Ebenso wenig entfalle der Anspruch der Klägerin wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage. Die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie für den Einzelhandel seien zwar nicht vorhersehbar gewesen. Sie seien jedoch weder dem Risikobereich der Klägerin noch demjenigen der Beklagten zuzuordnen.

Es könne wegen der Unwägbarkeiten in Erwägung gezogen werden, dass die Nachteile solidarisch von beiden Parteien getragen würden. Eine solche Anpassung komme allerdings nur dann in Betracht, wenn das Festhalten am Vertrag für die Beklagte unzumutbar sei. Hierzu seien die konkreten Auswirkungen für beide Vertragsparteien zu berücksichtigen. Nach Auffassung des LG war das Vorbringen der Beklagten nicht ausreichend, um das Festhalten am Vertrag als unzumutbar zu bewerten. Zum einen seien nicht sämtliche Mitarbeiter in Kurzarbeit gewesen. Zum anderen habe die Möglichkeit des Online-Handels bestanden.

Schließlich widerspreche das Verhalten der Beklagten auch den Grundsätzen eines ehrbaren Kaufmannes. Die Beklagte habe in ihrer Mitteilung über die Zahlungseinstellung gegenüber der Klägerin sowie ihren weiteren Vermietern unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht, einseitig Risiken auf die Klägerin sowie die weiteren Vermieter abwälzen zu wollen, ohne – in Anbetracht der für alle Marktteilnehmer neuen Situation – nach einer konstruktiven Lösung zu suchen. Unter Berücksichtigung dessen könne die Beklagte nicht erwarten, im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung eine Reduzierung der Mietzahlungsverpflichtung zu erreichen.

Die Beklagte hat die Möglichkeit, das Urteil des LG Osnabrück mit der Berufung zum Oberlandesgericht Oldenburg anzugreifen.

Landgericht Osnabrück, Urteil vom 27.10.2021, 18 O 184/21, nicht rechtskräftig