«Corona-Lockdown»: Pflicht zur Mietzahlung trotz Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts

Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im "Corona-Lockdown" für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe entschieden.

Damit hatte die Berufung einer Einzelhandelskette, deren Filiale aufgrund einer behördlichen Anordnung im "ersten Corona-Lockdown" vom 18.03.2020 bis zum 19.04.2020 geschlossen bleiben musste und die daher die vereinbarte Miete für ihr Ladenlokal im April 2020 nicht an ihre Vermieter bezahlte, keinen Erfolg.

Zur Begründung führt das OLG aus, dass eine allgemeine coronabedingte Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründe, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher habe die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts weiterhin erlaubt, sodass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht in Wegfall geriet.

Das OLG weist allerdings darauf hin, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt eines "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setze jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt. Hierfür sei eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, habe die berufungsführende Einzelhandelskette hier nicht in ausreichender Weise geltend gemacht.

Das OLG hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Entscheidung ist daher noch nicht rechtskräftig.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021, 7 U 109/20, nicht rechtskräftig