Mietpreisbremse: Auskunftsanspruch des Mieters unterliegt regelmäßiger Verjährungsfrist

Der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach den Vorschriften zur so genannten Mietpreisbremse (§ 556g Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) verjährt selbstständig und unabhängig vom Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Absatz 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Die Verjährungsfrist beginne erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters zu laufen.

Die Klägerin ist eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Sie macht aus abgetretenem Recht Ansprüche von Mietern, deren Wohnungen gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen, wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) gegen die Vermieter geltend.

Die Klägerin verlangt gemäß § 556g Absatz 3 BGB Auskunft über verschiedene für die Berechnung der zulässigen Miethöhe nach den §§ 556d ff. BGB maßgebliche Umstände, gemäß § 556g Absatz 1 Satz 3 BGB die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Miete und als Schadenersatz die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Die Beklagten berufen sich unter anderem auf Verjährung des Auskunftsanspruchs.

In drei Verfahren (VIII ZR 375/21, VIII ZR 60/22, VIII ZR 125/22) sind die Berufungsgerichte davon ausgegangen, der Auskunftsanspruch der Mieter sei nicht verjährt. Ebenso wie der Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB könne der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Absatz 3 BGB als Hilfsanspruch nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Absatz 1 Satz 3 BGB als Hauptanspruch verjähren. Demgegenüber hat das Berufungsgericht im Verfahren VIII ZR 8/22 eine Verjährung des Auskunftsanspruchs angenommen. Für diesen gelte die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB, die bereits mit dem Abschluss des Mietvertrags zu laufen beginne.

Mit ihren Revisionen wenden sich die Klägerin gegen die Abweisung ihres Auskunftsantrags im Verfahren VIII ZR 8/22 und die jeweiligen Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Auskunftserteilung in den Verfahren VIII ZR 375/21, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22.

Der BGH hat entschieden, dass der Auskunftsanspruch nach § 556g Absatz 3 BGB selbstständig und unabhängig vom Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Absatz 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) verjährt. Die Verjährungsfrist beginne allerdings nicht mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Auskunftsanspruch könne damit vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren.

Beim Auskunftsanspruch handele es sich zwar um einen Hilfsanspruch zu dem auf Rückzahlung überzahlter Miete gerichteten Hauptanspruch des Mieters. Er unterscheide sich aber von dem Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB (Treu und Glauben), der grundsätzlich nicht vor dem Hauptanspruch verjährt, dem er dient, maßgeblich dadurch, dass der Gläubiger (Mieter) nicht erst auf der Grundlage der Auskunft in die Lage versetzt wird, seinen Zahlungsanspruch zu verfolgen und durchzusetzen. Der Mieter habe in einem Rückforderungsprozess neben einer ordnungsgemäßen Rüge gemäß § 556g Absatz 2 BGB lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes des § 556d Absatz 1 BGB – das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent bei Mietbeginn – darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Hierfür benötige er die Auskunft des Vermieters, die nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren, vor allem aber die vom Vermieter in einem Rückzahlungsprozess darzulegenden und gegebenenfalls zu beweisenden, eine höhere Miete erlaubenden Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB umfasst, in der Regel nicht.

Die für den Auskunftsanspruch geltende regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) beginne nicht bereits mit dessen Entstehung (Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses), sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters, so der BGH weiter. Der Gesetzgeber habe diesen Anspruch als so genannten verhaltenen Anspruch ausgestaltet, bei dem der Gläubiger (hier der Mieter) die Leistung jederzeit verlangen kann, der Schuldner (hier der Vermieter) die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss. Für diese Einordnung sprächen der Wortlaut der gesetzlichen Regelung ("auf Verlangen des Mieters") sowie Sinn und Zweck des Auskunftsanspruchs, der darin bestehe, ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit des Mieters auszugleichen, und schließlich die für verhaltene Ansprüche charakteristische und bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als unbillig empfundene Gefahr einer Anspruchsverjährung infolge des zeitlichen Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs.

Bundesgerichthof, Urteile vom 12.07.2023, VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22