Grundsteuer: Die Nutzung macht den Unterschied

Einfamilienhäuser
Es liegt nur eine Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne vor. Die Mitbenutzung zu Nichtwohnzwecken, insbesondere zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken, zu weniger als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, ist für die Einordnung als Einfamilienhaus unschädlich, wenn die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Wochenendhäuser, die während des ganzen Jahres bewohnbar sind, können Einfamilienhäuser sein.

Zweifamilienhäuser
Für Zweifamilienhäuser gelten die Ausführungen zu den Einfamilienhäusern sinngemäß. Das Gebäude verfügt über zwei Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn. Zu der Grundstücksart Zweifamilienhäuser gehören neben den typischen Zweifamilienhäusern mit zwei voneinander abgetrennten Wohnungen auch die Wohngrundstücke, die eine Hauptwohnung und eine Einliegerwohnung enthalten. Dabei ist für die Einliegerwohnung der Wohnungsbegriff maßgeblich. 
Wohnungsbegriff: Eine Wohnung ist danach in der Regel die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Diese Räume müssen eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Räume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche soll mindestens 20 m2 aufweisen.

Wohnungseigentum
Jedes Wohnungseigentum gilt grundsätzlich als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes. Wohnungseigentum wird nach § 2 WEG (Gesetz über Wohneigentum und Dauerwohnrecht) entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet. Das Wohnungseigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungseigentumsgrundbuchs und dessen Eintragung. Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammen, zu dem es gehört.

Mietwohngrundstücke
Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, Wohnzwecken dienen und keine Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Mietwohngrundstücke enthalten in der Regel mehr als zwei Wohnungen. Ein Mietwohngrundstück kann auch bei einem Studentenwohnheim vorliegen. Typische Mietwohngrundstücke sind z. B. Mehrfamilienhäuser. Eine Mitbenutzung zu Nichtwohnzwecken unter 20 Prozent steht der Einordnung als Mietwohngrundstück nicht entgegen.
Besonderheit: Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind nicht einzubeziehen. Nebenräume sind z. B. Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. Nutzflächen von Nebenräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen.

Beispiel: Auf einem Grundstück befindet sich ein mehrgeschossiges Gebäude, das wie folgt genutzt wird:
420 m2 Wohnfläche
200 m2 Nutzfläche, davon 100 m2 betrieblich genutzt, je 50 m2 Kellerraum für die Wohnfläche und die Nutzfläche
Das Grundstück ist kein Mietwohngrundstück, da nur 73,68 Prozent (420 m2 von insgesamt 570 m2 Wohn- und Nutzfläche) Wohnzwecken dienen. Die zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume (Nutzfläche 50 m2) sind hierbei nicht zu berücksichtigen.

Geschäftsgrundstück
Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die gemessen an der Wohn- und Nutzfläche zu mehr als 80 Prozent eigenen oder fremden betrieblichen (gewerblichen, freiberuflichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und kein Teileigentum sind. Geschäftsgrundstücke können insbesondere bei Grundstücken vorliegen, die mit Fabrik-, Industrie-, Verwaltungs-, Bürogebäuden, Hotels oder Dienstgebäuden der öffentlichen Verwaltung bebaut sind.

Gemischt genutztes Grundstück
Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die sowohl Wohnzwecken als auch eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Gemischt genutzte Grundstücke dienen gemessen an der Wohn- und Nutzfläche zu mindestens 20 Prozent (andernfalls Wohngrundstück oder sonstiges bebautes Grundstück) und zu höchstens 80 Prozent (andernfalls Geschäftsgrundstück) eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken. 

Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z. B. Büroräume, Ladenlokale) in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Jedes Teileigentum gehört zum Grundvermögen und gilt grundsätzlich als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes.

Sonstige bebaute Grundstücke
Zu den sonstigen bebauten Grundstücken gehören bebaute Grundstücke, die keiner der anderen Grundstücksarten zugeordnet werden können. Hierunter zählen z. B. Clubhäuser, Vereinshäuser, Bootshäuser, studentische Verbindungshäuser, Turnhallen von Sportvereinen, Schützenhallen und Jagdhütten. Auch selbstständige Garagengrundstücke sind sonstige bebaute Grundstücke, sofern sie nicht betrieblich genutzt werden. Wochenendhäuser, die nicht dauernd bewohnt werden können, gehören ebenfalls zu den sonstigen bebauten Grundstücken.

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