Bevorstehende Immobilienveräußerung: Errichtung eines Erweiterungsbaus kann gewerblichen Grundstückshandel begründen

Umfangreiche Bau- und Erweiterungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige bei bevorstehender Veräußerung an einer langjährig privat vermieteten Immobilie vornimmt, können dazu führen, dass das Grundstück einem gewerblichen Betriebsvermögen zuzuordnen ist. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

Der verstorbene Rechtsvorgänger der Kläger (X) vermietete seit den 1980er Jahren ein bebautes Grundstück an eine GmbH, die dort ein Senioren- und Pflegeheim betrieb. 1999 beantragte X die Genehmigung für die Errichtung eines Erweiterungsbaus, der 2004 fertiggestellt wurde. Bereits vorher hatte X eine gewerbliche KG gegründet. Mitte 2005 brachte X die Immobilie gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten und Übernahme der mit dem Grundstück zusammenhängenden Verbindlichkeiten in die KG ein. Diese setzte das Mietverhältnis mit der GmbH fort.

Das Finanzamt ging davon aus, X habe das Grundstück nicht aus seinem Privat-, sondern aus einem Betriebsvermögen eingebracht, und besteuerte daher den hieraus entstandenen Gewinn. X habe aufgrund anderweitiger Grundstücksaktivitäten einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben, zu dem auch das in die KG eingebrachte Grundstück gehört habe. Das Finanzgericht (FG) bestätigte diese Beurteilung.

Der BFH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück. Es fehlten ausreichende Feststellungen, ob das eingebrachte Grundstück in Anbetracht dessen langjähriger Nutzung im Rahmen privater Vermögensverwaltung überhaupt taugliches Objekt eines gewerblichen Grundstückshandels gewesen sein konnte. In Fortentwicklung der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel könne dies für privat vermietete Immobilien jedenfalls dann der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreife, die derart umfassend seien, dass hierdurch das bereits bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen bisherigen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert, sondern ein neues Wirtschaftsgut "Gebäude" hergestellt werde.

Dementsprechend müsse das FG in einem zweiten Rechtsgang prüfen, ob durch die umfangreichen Baumaßnahmen des X entweder ein neues selbstständiges Gebäude ("Erweiterungsbau") oder sogar ein einheitliches neues Gebäude geschaffen wurde. Wäre beides nicht feststellbar, hätte X das Grundstück aus seinem Privatvermögen – und damit nicht einkommensteuerbar – in die KG eingebracht.

Sollte das FG im zweiten Rechtsgang zu dem Ergebnis kommen, dass X das Grundstück aus einen Betriebsvermögen in das Gesellschaftsvermögen der KG eingebracht hätte, handelte es sich, so der abschließende Hinweis des BFH, nicht etwa um einen teil-, sondern vielmehr um einen vollentgeltlichen Vorgang. Denn als Gegenleistung für die Einbringung habe die KG neben der Gewährung von 100 Prozent der Gesellschaftsrechte sämtliche im Zusammenhang mit der Immobilie stehenden Verbindlichkeiten übernommen. Die Zusammenfassung dieser beiden Entgeltkomponenten habe dem Grundstücksverkehrswert entsprochen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 15.01.2020, X R 18, 19/18