Bezahlbares Wohnen für alle? Viele Millionen sind trotzdem nur ein Tropfen auf den heißen Stein

Bis zum Ende der Legislaturperiode soll es 55.000 zusätzliche Wohnungen im Landesbesitz geben. Doch nicht alle diese Wohnungen werden neu gebaut. Vorgesehen ist im Koalitionsvertrag auch das Instrument der Ausübung von Vorkaufsrechten nach dem Baugesetzbuch. Falls sich der Käufer einer Wohnimmobilie in einem Gebiet mit Erhaltungsverordnung nicht im Wege einer Abwendungserklärung bereit erklärt, z.B. keine Aufteilung in Eigentumswohnungen oder Luxussanierungen vorzunehmen, kann der Bezirk sein Vorkaufsrecht z.B. zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft ausüben. Intention dieser Bauvorschrift ist eigentlich, dass aus städtebaulichen Gründen in einem Gebiet die gewachsene Zusammensetzung der angestammten Wohnbevölkerung erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegengewirkt werden soll. Mieterschutz ist dabei das ursprüngliche Ziel.

In einer Abgeordnetenhausdrucksache vom 25. Mai 2018 wird bereits von 21 Ausübungsfällen mit insgesamt 483 Wohnungen in den 45 sozialen Erhaltungsgebieten berichtet.  Für die Immobilien seien dabei Kaufpreise von insgesamt über 88 Millionen Euro angefallen. Das entspricht fast 183.000 Euro pro Wohnung inklusive der Gewerbeeinheiten. Aus vorangegangenen Antworten des Senats lässt sich zudem schlussfolgern, dass diese Wohnungen im Durchschnitt rund 70 Quadratmeter groß sind und sich die gezahlten Quadratmeterpreise auf rund 2.600 Euro belaufen haben.

Was sich nach viel Geld anhört, ist gemessen am Gesamtwohnungsmarkt dennoch ein Tropfen auf den heißen Stein. In Berlin gibt es rund 1,92 Millionen Wohnungen, von denen bislang nicht einmal ein Sechstel dem Land Berlin gehört. Der Gesamtwert aller Berliner Wohnungen dürfte sich nach groben Schätzungen des Bundes der Steuerzahler Berlin auf mindestens eine viertel bis halbe Billionen Euro belaufen, also rund dem zehn- bis zwanzigfachen Volumen des Berliner Gesamthaushaltes.

Nicht nur angesichts dieser Größenordnungen hält der Vorsitzende des Bundes der Steuerzahler Berlin, Alexander Kraus, dieses Instrument für einen Kampf gegen Windmühlenflügel. Zig Millionen Euro würden investiert, nur um einigen wenigen Berliner eine billige Miete zu sichern. Die „wahren Ursachen“ für die Immobilienpreissteigerungen in Metropolen wie Berlin sieht der Volkswirt woanders, nämlich in einer Geldschwemme und andererseits in der fortschreitenden Landflucht in Deutschland. Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase wundere es ihn deswegen nicht, dass auch in Berlin mittlerweile das 30-Fache der Jahresnettokaltmiete oder mehr als Kaufpreis für Wohnhäuser gezahlt werde. Tatsächlich sprechen ökonometrische Untersuchungen der Bundesbank für eine enge Beziehung zwischen der monetären Expansion und der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt.

Zusätzlich würde sich auch die zunehmende Landflucht auf Mieten und Immobilienpreise in begehrten Metropolen wie Berlin auswirken, meint Kraus: „In den Dörfern stehen Häuser leer. In der Stadt stapeln sich die Leute.“ In Berlin würde dieser Effekt politisch sogar noch durch die gebührenfreie Kita verstärkt werden.

Tatsächlich prognostiziert die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nach einem mittleren Szenario bis zum Jahr 2030 eine Bevölkerungszunahme auf rund 3,825 Millionen Einwohner. Als Maximalvariante geht die Prognose sogar von 3,95 Millionen Einwohnern aus. Es könnten sich also bereits in 12 Jahren 500 bis 600 tausend Menschen mehr in Berlin drängeln als noch im Jahr 2000. Das entspricht dem bis zu 15-Fachen der Bevölkerung des Märkischen Viertels. Für Brandenburg wird für den Zeitraum 2000 bis 2030 hingegen eine Schrumpfung um 280.000 Einwohner prognostiziert.

Der Bund der Steuerzahler Berlin hält es für unrealistisch, wenn der Senat glaubt, sich mit seinen kommunalen Wohnungsbauunternehmen erfolgreich gegen die Folgen von Inflation wehren zu können und für jeglichen Zustrom nach Berlin billigen Wohnraum zu garantieren, während ländliche Regionen ausbluten. Trotz noch vorhandener Baureserven in Baulücken, auf Brachen und Dächern scheint Berlin aber langsam vollzulaufen. Kitas, Schulen, Bürgerämter, Straßen und der ÖPNV stoßen langsam an Kapazitätsgrenzen. Für die Verwaltung trifft dies jedenfalls schon lange zu.