Wohnungskauf: Begriff "Wohnung" beinhaltet keine Beschaffenheitsgarantie für baurechtliche Unbedenklichkeit

Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als "Wohnung" beinhaltet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands. Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main entschieden.

Eine Frau kaufte für 330.000 Euro eine Wohnung. Laut Kaufvertrag erwarb sie unter anderem das Sondereigentum "an der Wohnung". Der Kauf erfolgte wie besichtigt. Die Parteien schlossen jegliche Sachmängelhaftung aus. Nachdem die Käuferin erfahren hatte, dass keine Baugenehmigung vorliegt, wollte sie den Kauf rückabwickeln.

Mit diesem Anliegen drang sie weder in erster noch in zweiter Instanz durch. Zwar liege ein Sachmangel vor, da der Wohnung die Baugenehmigung fehle, so das OLG. Allerdings habe die Frau mit der Vereinbarung des Haftungsausschlusses freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte verzichtet.

Der Haftungsausschluss greife hier auch wirksam ein. Insbesondere liege kein ihm entgegenstehendes arglistiges Verhalten des Verkäufers vor. Dieser habe vorgetragen, selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und von der fehlenden Baugenehmigung nichts gewusst zu haben. Gegenteiliges habe die Käuferin nicht beweisen können. Dem Verkäufer könne mangels eigener Beteiligung am Bau/Umbau auch nicht vorgeworfen werden, dass sich ihm die fehlende Baugenehmigung hätte aufdrängen müssen.

Dem Haftungsausschluss stehe auch keine Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers entgegen. Dieser habe keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandsflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Insbesondere könne in der Bezeichnung "Wohnung" im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie gesehen werden, sondern nur eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand, so das OLG. Der Begriff bezeichne den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken. Ein von der Käuferin behaupteter weitreichender Haftungswille des Verkäufers könne dagegen nicht allein auf das Wort "Wohnung" gestützt werden.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Käuferin kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision begehren.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 31.10.2023, 6 U 210/22, nicht rechtskräftig