„Lob für den konstruktiven Dialog – und doch eine Chance vertan “
Auf diese Zahl haben alle Immobilienbesitzer und indirekt auch die Mieter in Hamburg gewartet: Der Hebesatz für die künftige Grundsteuer wird in Hamburg 975 Prozent betragen. Das habe die Finanzbehörde in Zusammenarbeit mit dem Statistikamt Nord festgelegt, wie Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) am Montag bekannt gab. Damit kann jetzt für jedes Gebäude und jede Wohnung exakt berechnet werden, wie viel Grundsteuer von 2025 an fällig wird.
„Lob für den konstruktiven Dialog – und doch eine Chance vertan!“
Anlässlich der heutigen PK zur Grundsteuerreform erklärt Petra Ackmann, die Landesvorsitzende des Bundes der Steuerzahler Hamburg e.V.:
"Vorab ein Lob: Finanzsenator Dr. Andreas Dressel (SPD) hat frühzeitig alle notwendigen Institutionen eingebunden, um ein Modell für Hamburg zu entwickeln, das nicht durch Wertschwankungen der Grundstücke beeinflusst ist. Herausgekommen ist ein aus unserer Sicht einfaches und transparentes Modell, das auch in Zukunft eine Wertermittlung für Grundsteuerzwecke erlaubt, die unabhängig vom tatsächlichen Wert des Grundstückes ist. Das ist vorbildlich und zukunftsfähig.
Wir danken dem Senator ausdrücklich für den kommunikativen Austausch während dieses Prozesses. Die Form der Werkstattgespräche ist ein sehr gutes Beispiel, wie ein Dialog auf Augenhöhe mit den Fachleuten und betroffenen Institutionen gelingen kann.
Hervorzuheben ist aus BdSt-Sicht, dass Hamburg seit 2005 die Grundsteuer nicht mehr angehoben hat und damit eine faire Basis dafür geschaffen hat, dass die anvisierte Aufkommensneutralität auf der Vergangenheit beruht und nicht, wie in vielen Gemeinden geschehen, auf einer in 2023 oder sogar 2024 erhöhten Grundsteuer basiert. Das Gesamtvolumen von etwa 510 Millionen Euro soll durch die heute vorgestellten Hebesätze sichergestellt werden. Sollte dies nicht der Fall sein, behält sich die Politik vor, die Hebesätze 2025 auch rückwirkend anzupassen.
Dennoch halten wir an unserer Kritik fest:
Hamburg ist bundesweit Spitzenreiter bei der Grundsteuer (siehe auch unseren kürzlich veröffentlichten Wohnnebenkosten-Vergleich). Hier wäre durch die Hebesätze politisch Raum gewesen, für die Hamburg:innen die Wohnnebenkosten ab Januar 2025 spürbar zu senken. Der Senat sieht von dieser Möglichkeit unter Hinweis auf die Haushaltslage ab. Das finden wir bedauerlich, denn eine Halbierung der Grundsteuer, um auf den Bundesdurchschnitt zu kommen, hätte ein absolutes Volumen von 250 Millionen Euro bedeutet. Dies an andere Stelle einzusparen wäre eine Aufgabe gewesen, die sich gelohnt hätte.
Noch ein Hinweis zum Hamburger Modell: Zwei Wohnlagen - normal und gut - halten wir für zu wenig differenziert, um die Wohnumgebung der Stadt gerecht abzubilden. Hier hätten wir uns gewünscht, dass dies bei der Erhebung der Grundsteuer berücksichtig worden wäre. Zwischen Blankenese, Eimsbüttel und Billstedt gibt es Unterscheide, die sich nun nicht abbilden, was die Belastung durch Grundsteuer für Wohnraum angeht.
Am Ende bleibt abzuwarten, wie die Blaupause der Grundsteuer ab 2025 Wirklichkeit wird. Wir werden als Bund der Steuerzahler Hamburg den Prozess auch weiterhin kritisch und konstruktiv begleiten.“
Was bedeutet das für Eigentümerinnen und Eigentümer in Hamburg?
Die Berechnungen von Steuerverwaltung und Statistikamt sind abgeschlossen: Die Hebesätze für die neue Hamburger Grundsteuer sollen ab 2025 für die Grundsteuer A 100 Prozent, die Grundsteuer B 975 Prozent und die Grundsteuer C 8.000 Prozent betragen. Mit diesen Werten soll sichergestellt werden, dass die Grundsteuer B in Hamburg wie versprochen insgesamt sowie in den Bereichen „Wohnen“ und „Nicht-Wohnen“ aufkommensneutral bleibt. Auch die umfangreichen Ermäßigungen für Wohnen, für die normale Wohnlage, geförderte oder denkmalgeschützte Wohnungen bleiben erhalten. Hinzu kommt, dass die bislang nur für Gewerbegrundstücke konzipierte Härtefallregelung auch auf Wohngrundstücke ausgedehnt wird. Das in Fachkreisen viel gelobte Hamburger Wohnlagenmodell für die neue Grundsteuer zeichnet sich dadurch aus, dass nur wenige Angaben benötigt werden und es anders als das Bundes-Grundsteuermodell nicht alle paar Jahre neu erhoben werden muss. Deutschland hat neue Grundsteuer-Gesetze bekommen, da das Bundesverfassungsgericht im April 2018 das bisherige bundesweite Grundsteuerrecht für verfassungswidrig erklärt hatte. Erstmals fällig wird die neue Grundsteuer 2025. Die Finanzbehörde startet nach Beschlüssen von Senat und Bürgerschaft im Herbst eine erneute umfangreiche Informationskampagne in allen Hamburger Bezirken.
Das Statistikamt Nord ist mit der Ermittlung des Hebesatzes für die Grundsteuer B (für Grund und Boden und Gebäude, die nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werden) und der entsprechenden Messzahl für die Nutzflächen beauftragt worden. Zusätzlich hat die Finanzbehörde einen neuen, niedrigeren Hebesatz für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) ermittelt. Neu ist in Hamburg die Grundsteuer C, die unter gewissen zusätzlichen Voraussetzungen für baureife, unbebaute und insbesondere für den Wohnungsbau geeignete Grundstücke gilt; dies soll Spekulationen verhindern und gezielt die Bauaktivität im Interesse der städtebaulichen Entwicklung fördern. Hierfür wurde im Austausch zwischen der Finanzbehörde und der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen ebenfalls ein Hebesatz gefunden. Die Hebesätze ab 2025 sollen nunmehr sein:
Grundsteuer A: 100 Prozent
Grundsteuer B: 975 Prozent
Grundsteuer C: 8.000 Prozent
Die Messzahl für Nutzflächen soll 0,87 betragen, das heißt eine Ermäßigung um 13 Prozent zur Grundmesszahl für Grund und Boden von 100 Prozent. Der Bereich Wohnen bleibt mit einer Messzahl von 0,7 besonders gefördert.
Die bereits weitgehend zugegangenen Grundsteuerwertbescheide sind die Grundlage für die Grundsteuermessbetragsbescheide und Grundsteuerbescheide, die ab März 2025 versandt werden. Die konkrete Höhe der Grundsteuer ab 2025 ist diesen Grundsteuerbescheiden zu entnehmen.
Um das vorlaufende Verfahren wie dargestellt vollständig abzuschließen und allen Steuerpflichtigen eine ausreichende Umstellungs- und Vorbereitungszeit zu geben, wird der erste Teilbetrag der neuen Grundsteuer erstmalig und ausnahmsweise zum 30. April 2025 zu zahlen sein. Weitere Zahlungstermine 2025 sind der 15. Mai, 15. August und 15. November. Ab dem Jahr 2026 wird die Grundsteuer bei vierteljährlicher Zahlung wie bisher auch am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.
Beispielsberechnungen werden auf Grundsteuer-Hamburg.de bereitgestellt, an denen zu sehen ist, wie sich die Grundsteuer ab 2025 ermittelt und woran sich Eigentümerinnen und Eigentümer bereits jetzt orientieren können. Aufgrund der vom Bundesverfassungsgericht geforderten Systemumstellung wird sich die Grundsteuer in einigen Fällen erhöhen und in anderen Fällen verringern. Dadurch sollen die Ungerechtigkeiten, die zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts geführt haben, beseitigt werden.
Was gibt es bei der Zahlung noch zu beachten?
Unbedingt empfehlenswert ist es, für die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer rechtzeitig ein SEPA-Mandat beim Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg einzureichen. Die fälligen Beträge werden dann automatisch zum richtigen Zeitpunkt und in der richtigen Höhe vom Konto eingezogen, ohne dass sich Steuerpflichtige um irgendetwas kümmern müssen. Wer bereits ein SEPA-Mandat für die bisherige Grundsteuer beim Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz eingereicht hat, muss nichts unternehmen, dieses gilt auch für die neue Grundsteuer. Bisher für die Zahlung der Grundsteuer verwendete Daueraufträge sollten im Dezember 2024 unbedingt gelöscht werden, da sich die Beträge für 2025 verändern werden und auch die Fälligkeitstermine in 2025 abweichend sind.
Was gilt für Mieterinnen und Mieter?
Die Grundsteuer richtet sich ausschließlich an Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien, die darüber im Rahmen der Betriebskosten abrechnen. Das Finanzamt darf Mieterinnen und Mietern daher keine Fragen zur neuen Grundsteuer ihrer Wohnung oder ihres Hauses beantworten, denn die Daten, um die es dabei geht, „gehören“ der Vermieterin oder dem Vermieter und sind durch das sog. Steuergeheimnis geschützt. Mieterinnen und Mieter wenden sich daher bei Fragen zu ihrer Wohnung bitte an ihre Vermieterin oder ihren Vermieter - sobald denen die entsprechenden Informationen vorliegen.
Zum Hintergrund
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:
- Ermittlung der Grundsteuerwerte (Bewertungsebene)
- Ermittlung des Grundsteuermessbetrags (Messbetragsebene)
- Berechnung der Grundsteuer (Hebesatzebene)
Zu 1.)
Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolgt anhand von Äquivalenzzahlen multipliziert mit der Grundstücks- beziehungsweise der Wohn- und Nutzfläche. Künftig werden unabhängig von ihrer Nutzung Grundstücksflächen regelmäßig mit 0,04 Euro/Quadratmeter multipliziert und Wohn- und Nutzflächen mit jeweils 0,50 Euro/Quadratmeter.
Beispiel: EFH, normale Wohnlage, Grundstücksfläche 1.000 qm, Wohnfläche 100 qm
Bewertungsebene (Feststellung der Grundsteuerwerte):
Grund und Boden: 1.000 qm x 0,04 Euro/qm = 40 Euro
Wohnfläche: 100 qm x 0,50 Euro/qm = 50 Euro
Die unterschiedlichen Äquivalenzzahlen bestimmen keine Wertverhältnisse, sondern bilden lediglich Relationen ab, anhand derer die Kostentragung für öffentliche Leistungen zugeordnet wird, die dem örtlichen Grundstückseigentümer bezogen auf sein Steuerobjekt zugutekommen und nicht bereits durch besondere Gebühren und Beiträge abgegolten sind. Die Annahme ist dabei: Wer viel Wohn- und Grundstücksfläche hat, profitiert mehr von öffentlichen Gütern wie Schulen, Brandschutz, Räumungsdiensten, Spielplätzen. Die Fläche ist somit der alleinige Maßstab, der realitätsgerecht zum Belastungsgrund, dem Äquivalenzprinzip, ermittelt wird.
Zu 2.)
Der Grundsteuermessbetrag wird ermittelt, indem die auf der Bewertungsebene festgestellten Grundsteuerwerte für den Grund und Boden sowie für die Wohn- und Nutzflächen mit der jeweiligen Messzahl multipliziert und dann addiert werden.
Im Bereich der Steuermesszahlen ist aus sozial- und wohnungspolitischen Gründen für Wohnflächen eine Begünstigung von 30 Prozent vorgesehen. Außerdem wird diese Ursprungsmesszahl z. B. für Wohnen in normalen Wohnlagen bzw. in geförderten Wohnungen zusätzlich um 25 Prozent begünstigt, um soziale und Stadtentwicklungsgesichtspunkte zu berücksichtigen.
Beispiel: EFH, normale Wohnlage, Grundstücksfläche 1.000 qm, Wohnfläche 100 qm
Messbetragsebene:
Messzahl (Grund und Boden): 1 x 40 Euro = 40 Euro
Messzahl (Wohnflächen): 0,7 x 0,75 = 0,525
(Ermäßigung für Wohnen 30 Prozent) x (Lageermäßigung 25 Prozent)
0,525 x 50 Euro = 26,25 Euro
Grundsteuermessbetrag: 66,25 Euro
Die Wohnlagen werden (orientiert am Hamburger Wohnlagenverzeichnis) in einer Rechtsverordnung, im zweiten Halbjahr 2024, festgelegt. Der Nachweis einer anderen Lageeinstufung ist dabei möglich.
Insgesamt stellen sich die Messzahlen wie folgt dar, da unterschiedliche Ermäßigungen sich sowohl für Wohn- als auch für Nutzflächen kumulieren können:
Grund und Boden: 100 Prozent
Wohnflächen: 70 Prozent (0,7, d. h. 30 Prozent Rabatt)
Wohnflächen (normale Wohnlage): 52,5 Prozent (0,7 x 0,75, zusätzlich 25 Prozent Rabatt)
Wohnflächen (Denkmal): 52,5 Prozent (0,7 x 0,75, zusätzlich 25 Prozent Rabatt)
Wohnflächen (geförderter Wohnraum): 52,5 Prozent (0,7 x 0,75, zusätzlich 25 Prozent Rabatt)
Wohnflächen (normale Wohnlage PLUS Denkmal): ca. 39,4 Prozent
Wohnflächen (normale Wohnlage PLUS geförderter Wohnraum): ca. 39,4 Prozent
Wohnflächen (Denkmal PLUS geförderter Wohnraum): ca. 39,4 Prozent
Wohnflächen (normale Wohnlage PLUS Denkmal PLUS geförderter Wohnraum): ca. 29,5 Prozent
Nutzflächen: 87 Prozent
Nutzflächen (Denkmal): 65 Prozent
zu 3.)
Um schließlich den konkreten Zahlbetrag der Grundsteuer zu ermitteln, wird der Hebesatz mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Der Hebesatz ist dabei neben den Grundsteuermesszahlen das zentrale Instrument, um die Aufkommensneutralität zu gewährleisten.
Beispiel: EFH, normale Wohnlage, Grundstücksfläche 1.000 qm, Wohnfläche 100 qm
Grundsteuer:
Hebesatz 975 Prozent x 66,25 Euro Grundsteuermessbetrag = 645,93 Euro pro Jahr
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