Monheimer gehen wieder auf die Straße
Bund der Steuerzahler begrüßt Vorstoß der CDU-Fraktion
Grundsteuer: Probleme bei unbebauten Grundstücken
Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf rückt die Werte gerade: Separate Grundstücke sind nicht automatisch mit demselben Bodenrichtwert zu erfassen wie die benachbarten bebauten Grundstücken – so das Finanzgericht Düsseldorf.
Täglich rufen Mitglieder den Bund der Steuerzahler NRW wegen der Bewertung von separaten Grundstücken (Flurstücken) an. Diese Flurstücke befinden sich häufig hinter oder neben dem Baugrundstück.
Sie sind oft durch folgende Merkmale gekennzeichnet:
- Landschaftsschutzgebiet
- Unland (Grabeland)
- landwirtschaftliche Fläche als Grünland
- forstwirtschaftliche Fläche, also Baumbestand
- Streuobstwiesen
Bei der Bewertung durch das Finanzamt werden diese Flurstücke entweder mit dem Baugrundstück gemeinsam erfasst oder als unbebautes Grundstück separat bewertet – allerdings fast immer mit dem Bodenrichtwert für Bauland. Dagegen haben sich viele Eigentümer mit dem Einspruch gewehrt und bekamen als Antwort, dass das Bewertungsgesetz Besonderheiten am Grundstück unberücksichtigt
lasse. Auch die gleichzeitig beantragte Aussetzung wird abgelehnt.
Einige der Betroffenen haben nach der Ablehnung durch das Finanzamt den Aussetzungsantrag beim zuständigen Finanzgericht gestellt. Mit Erfolg! Eine jüngst veröffentlichte Entscheidung des 11. Senates des Finanzgerichtes Düsseldorf vom 9. Januar 2025, Az. 11 V 2128/24 A (BG), gibt den betroffenen Eigentümern Hinweise, wie sie in ihrem Fall etwas erreichen können.
Sachverhalt:
Ein hinter dem Baugrundstück liegendes separates Flurstück wurde als unbebautes Grundstück mit dem Bodenrichtwert von 630 Euro bewertet. Das Grundstück liegt im Landschaftsschutzgebiet und war im Kataster als Sport-, Freizeit- und Erholungsfläche/Garten ausgewiesen. Damit gehöre die Fläche zum „Nichtbauland“ und dort wiederum zu den „als sonstige Flächen“ genutzten Grundstücken. Der Eigentümer legte Einspruch ein und stellte einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung, der abgelehnt wurde.
Nach einer Mitteilung des Gutachterausschusses seien Grundstücke, die in einer Richtwertzone lägen, nicht zwingend mit dem dort angegebenen Bodenrichtwert zu bewerten. Dies gelte beispielsweise bei einer abweichenden Qualität, wie z.B. bei Grün-, Wald-, Verkehrs- oder Erholungsflächen. Für derartige Flächen seien ebenfalls Bodenrichtwerte ermittelt worden. Eine entsprechende Zone schließe sich z.B. südlich der Wohnbebauung an. Danach betrage der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen mit der Nutzungsart Grünland 3,50 Euro pro Quadratmeter. Im Verfahren vor dem Finanzgericht hat das Finanzamt den Bodenrichtwert auf das 0,125-fache des Baulandrichtswertes abgeleitet.
Die Entscheidung des Gerichts
- Die zu bewertende Fläche kann keinem der Entwicklungszustände von baureifen Land, Rohbauland, Bauerwartungsland oder Flächen der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet werden.
- Der vom Finanzamt selbst abgeleitete Bodenwert ist jedenfalls in der Sache nicht nachvollziehbar.
- Abweichende Entwicklungszustände werden nach Paragraf 3 Immobilienwertverordnung (ImmoWertV ) ermittelt.
Der Senat ordnet die zu bewertende wirtschaftliche Einheit als sonstige Fläche nach § 3 Abs. 5 ImmoWertV 2022 ein. Als sonstige Flächen werden in der Literatur insbesondere auch Naturschutzgebiete,
Nationalparks, Biosphärenreservate, Naturparks oder Landschaftsschutzgebiete erfasst.
Sind Bodenrichtwerte nicht flächendeckend ausgewiesen, müssen die Gutachterausschüsse, ggf. auf Anfrage der Finanzverwaltung, den Bodenrichtwert ergänzend ermitteln. Der Gutachterausschuss hat die Vorgabe, Bodenrichtwerte auch für den Entwicklungszustand der sonstigen Flächen für das Landschaftsschutzgebiet zu ermitteln, bisher offenbar nicht erfüllt. Nur wenn er mitteilt, dass ein Bodenrichtwert nicht ermittelbar ist, dürfte die Finanzverwaltung per Schätzung eine eigene Ableitung des Bodenwerts vornehmen.
Die Finanzverwaltung muss danach unter Berücksichtigung aller individuellen Besonderheiten des Grundstücks Ermittlungen anstellen, um anhand des Maßstabs des gemeinen Werts i.S.v. § 9 Bewertungsgesetz einen angemessen Bodenwert zu schätzen. Möglich ist z.B. die Orientierung an vergleichbaren Bodenrichtwerten aus der Umgebung des Bewertungsgrundstücks, auch wenn sich die vergleichbaren Grundstücke in einer benachbarten Richtwertzone befinden sollten.
Liegt eine solche Fläche im Landschaftsschutzgebiet und Außenbereich, soll die Einstufung als besondere land- oder forstwirtschaftliche Fläche möglich sein. Die Literatur verweist darauf, dass die Gutachterausschüsse erfahrungsgemäß etwa den zwei- bis dreifachen, mitunter auch den vierfachen Betrag des Werts der reinen landoder forstwirtschaftlichen Flächen heranziehen.
Fazit
Die pauschale ablehnende Begründung der Finanzverwaltung, dass Besonderheiten des Grundstückes nicht zu berücksichtigen seien, ist damit widerlegt. Betroffene sollten, sofern sie schon einen Einspruch eingelegt haben, den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung nachschieben. Der BdSt ist seinen Mitgliedern dabei behilflich.
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