Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen

Die Grundsteuerbescheide für 2025 sind da, aber Vorsicht: Laut Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen sind bis zu 10 Prozent fehlerhaft! Prüfen Sie Ihre Bescheide deshalb unbedingt, um unnötig hohe Kosten zu vermeiden. Jetzt zügig handeln – der Bund der Steuerzahler hilft.

Die seit Januarvon den Städten und Gemeinden verschickten Grundsteuerbescheide bergen Tücken: In rund jedem zehnten Fall, der vom BdSt NRW geprüft wurde, wird eine falsche Grundsteuer berechnet. „Es ist erschreckend, wie viele Fehler es gibt. Das zeigt, wie komplex das neue System der Grundsteuer ist“, sagt Rik Steinheuer, Vorsitzender des Bundes der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen.

Die drei häufigsten Fehler bei der Wertfeststellung: 

•  Stellplätze bei Eigentumswohnungen, 
• die Wohnfläche 
• und die Grundstücksart. 

Was Sie jetzt tun können

Ein Antrag auf "fehlerbeseitigende Fortschreibung" im Zusammenhang mit der Grundsteuer kann gestellt werden, wenn die im Grundsteuerwertbescheid festgesetzten Daten fehlerhaft sind. Das heißt: In einem bereits ergangenen Grundsteuerwert- oder Grundsteuermessbescheid sind Fehler enthalten – egal, ob durch Sie oder das Finanzamt verursacht.

Die Fortschreibung dient der Berichtigung der Fehler. Sie ist auch dann möglich, wenn die Einspruchsfrist längst abgelaufen ist. Wer bisher untätig war, kann einen Antrag auf fehlerbeseitigende Fortschreibung stellen.  => Muster-Antrag erhalten

Wie stark belastet die Grundsteuer B die Bürgerinnen und Bürger im Jahr 2025 in Nordrhein-Westfalen? In einer Blitzumfrage hat der Bund der Steuerzahler NRW die aktuellen Hebesätze der Grundsteuer B bei den Kommunen ermittelt. Die Daten von 351 Städten und Gemeinden in NRW lagen bis zum Stichtag (21. Januar 2025) der BdSt-Umfrage vor.

Erfahren Sie, welche Städte besonders teuer sind und wo Entlastung dringend nötig wäre:

==> Grundsteuer B-Erhebung 2025 BdSt NRW

==> Spitzenreiter Grundsteuer B 2025 BdSt NRW

Das Ergebnis der Erhebung bestätigt die Befürchtung, die der Bund der Steuerzahler im vergangenen Jahr geäußert hat: Viele Kommunen haben ihre Hebesätze in den Jahren 2023 und 2024 erhöht, um in diesem Jahr Zurückhaltung üben zu können. Denn am 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten, und im Herbst sind Kommunalwahlen.

Hier mehr zur Belastungsverschiebung von Gewerbe- hin zu Wohnimmobilien.

Damit wir als Bund der Steuerzahler immer einen aktuellen Überblick über die Situation haben: Teilen Sie uns bitte die Entwicklung in Ihrer Kommune mit. Dies können sie gerne telefonisch tun unter Tel. 0211 99 175 17 oder via E-Mail an haushalt(at)steuerzahler-nrw.de.

Das erste Aktenzeichen für einen Musterprozess liegt vor. Beim Finanzgericht Köln wird das Verfahren unter dem Aktenzeichen 4 K 2189/23 geführt. In Köln handelt es sich um eine Eigentumswohnung mit 54 Quadratmeter. Hier wurde ein Bodenrichtwert von 2.280 Euro angesetzt. Die Eigentümer besitzen ein weiteres Grundstück in unmittelbarer Nähe mit besserer örtlicher Lage. Dort wird ein deutlich geringerer Bodenrichtwert in Höhe von 530 Euro angesetzt. Doch diese Lage weist die bessere Infrastruktur auf und ist als Wohngebiet beliebter. Beim beklagten Grundstück führt der Ansatz des Bodenrichtwertes zudem zu einer Wertsteigerung von 130 Prozent zu der bisherigen Bewertung. Das Finanzgericht hat die Klage abgelehnt. Es sah im vorliegenden Fall keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Die Revision zum Bundesfinanzhof wurde aber zugelassen.

Nun mehr sind auch zwei Verfahren beim Finanzgericht Düsseldorf unter den Aktenzeichen 11 K 2310/23 Gr und 11 K 2309/23 Gr anhängig. In diesen Verfahren geht es um zwei Eigentumswohnungen im selben Objekt (Baujahr 1955) derselben Eigentümerin. Die erste Wohnung ist 58, die zweite Wohnung ist 60 Quadratmeter groß. Aufgrund des Ansatzes eines höheren pauschalen Mietwertes für die kleinere Wohnung wurde hier ein Grundsteuerwert von 164.000 Euro festgestellt. Damit liegt die kleinere Wohnung rund 20.000 Euro über dem Wert der größeren Wohnung.

Wir werden laufend über den Fortgang des Verfahrens berichten.

Zudem hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz in zwei Verfahren des einstweiligen Rechtschutzes zu den Bewertungsregeln des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts entschieden, dass die Vollziehung der dort angegriffenen Grundsteuerwertbescheide wegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit auszusetzen ist (FG Rheinland-Pfalz, Beschlüsse v. 23.11.2023 - 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23 V). Mittlerweile unterstützen wir  auch hier die Eigentümer im Beschwerdeverfahren vor dem Bundesfinanzhof. Wir wollen somit schnellstmöglich eine höchstrichterliche Entscheidung herbeiführen. Nur so kann Klarheit für die Eigentümer und Kommunen geschaffen werden.

(Düsseldorf, 11.1.2024)

Der Bundesfinanzhof hat die Beschwerden des Finanzamts als unbegründet zurückgewiesen. Es verbleibt somit bei der Aussetzung der Vollziehung der angefochtenen Grundsteuerwertbescheide für die Eigentümer (das klagende Ehepaar). Da diese von der Vollziehung ausgesetzt sind, müssen auch die künftig ergehenden Grundsteuerbescheide als Folgebescheide von der Vollziehung ausgesetzt werden. Die Eigentümer müssen zunächst keine neue Grundsteuer zahlen.

Der Bundesfinanzhof hat die Aussetzung der Vollziehung mit einfachrechtlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide begründet. Diese Zweifel stützt er darauf, dass die Bewertungsvorschriften so verfassungskonform ausgelegt werden müssten, dass der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes zugelassen werden müsse. Nur so sei die Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Vorschriften zu gewährleisten. Der BFH hat ausdrücklich keine Aussage zu der Verfassungsmäßigkeit bzw. zu den verfassungsrechtlichen Zweifeln des FG getroffen. Dies war aus seiner Sicht nicht notwendig. Die Frage der Verfassungswidrigkeit der angefochtenen Bewertungsvorschriften wird somit im Hauptsacheverfahren weiterverfolgt werden müssen.

Grundsätzlich darf die Finanzverwaltung schätzen, wenn der Steuerzahler seinen Erklärungspflichten nicht nachkommt. In den vorliegenden Bescheiden wird nur ein Grundsteuerwert, der als gesondert ermittelter Grundsteuerwert bezeichnet wird, ausgewiesen. Sämtliche Hinweise oder Bemessungsgrundlagen, wie dieser Wert ermittelt wurde, fehlen. Und dies, obwohl in den Erläuterungen zum Bescheid darauf hingewiesen wird, dass die Lage des Grundstückes und die Grundstücksart berücksichtigt wurde. Zumindest hätte man deshalb erwarten können, dass der Bodenwert berechnet wurde, da die Finanzverwaltung über ihr eigenes Grundsteuerportal den Bodenrichtwert und die Größe des Grundstückes kennt.

Schätzungsbescheide rechtswidrig
Dieses Schätzungsbescheide sind rechtswidrig und sollten auf jeden Fall mit dem Einspruch angefochten werden. Zu prüfen ist aber bei den geschätzten Grundsteuerwertbescheiden auch, ob diese nichtig sind. Nach Paragraf 125 Absatz 1 Abgabenordnung ist ein Verwaltungsakt nichtig, wenn er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies zudem bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offenkundig ist.
Ein schwerwiegender Fehler i.S. des § 125 Abs. 1 AO liegt vor, wenn die an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu stellenden Anforderungen in einem so hohen Maße verletzt wurden, dass von niemandem erwartet werden kann, den Verwaltungsakt als verbindlich anzuerkennen.

Willkürliche Festsetzungen
Ein schwerwiegender Fehler kann vorliegen, wenn das Finanzamt überhaupt keine Anstrengungen unternommen hat, um eine zutreffende Schätzung vorzunehmen und die Finanzbehörde willkürlich die Bemessungsgrundlage festgesetzt hat. Zudem kann eine Nichtigkeit vorliegen, wenn das Schätzungsergebnis trotz vorhandener Möglichkeiten, den Sachverhalt aufzuklären und die Schätzungsgrundlagen zu ermitteln, krass von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht und in keiner Weise erkennbar ist, dass überhaupt und gegebenenfalls welche Schätzungserwägungen angestellt wurden.
Besonders ärgerlich ist eine Schätzung für den Grundstückseigentümer bzw. die Grundstückseigentümerin, wenn das Finanzamt trotz vorliegender Steuererklärungen geschätzt hat und selbst im Rechtsbehelfsverfahren behauptet wird, dass keinerlei Schriftverkehr vorliegt. Diese Fälle sind keine Einzelfälle, sondern kommen häufiger vor.

Sind Sie auch betroffen?
Melden Sie sich beim BdSt NRW und schildern Sie uns Ihren Fall.

Bei der Berechnung des Grundsteuerwertes berücksichtigen der Gesetzgeber und die Finanzverwaltung in vielen Fällen wertmindernde Einflüsse bzw. abweichende Bodenrichtwertangaben der Gutachterausschüsse nicht. Ist der neue Grundsteuermessbescheid aufgrund dieser Nichtberücksichtigungen deutlich höher als der alte Messbetrag, der gegenwärtig für die Grundsteuerberechnung herangezogen wird, so sollte gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch eingelegt werden.

Nützliche Hinweise zu Fristen und Kosten bietet der BdSt NRW hier zum Download:

• Mustereinspruch Grundsteuer (ausführliche Version; November 2023)
• Mustereinspruch Grundsteuer
• Hinweise zum Einspruch Grundsteuer
• Hinweise zum Einspruch Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag (Stand November 2023)
• INFO-Service Nr. 9 (Grundsteuer)

Mitglieder, die Rückfragen zum Einspruch haben, können sich gerne an die Steuerabteilung wenden unter Tel. 0211/99175-17 und 0211/99175-19.