Kaufpreisaufteilung durch Finanzämter nicht immer rechtens

Wie wird eine vermietete Wohnung abgeschrieben? Der Bundesfinanzhof hat eine Berechnungsmethode des Finanzamts jetzt verworfen. (Foto: BdSt NRW)

Kaufpreisaufteilung durch Finanzämter nicht immer rechtens

Bund der Steuerzahler NRW erklärt, wann Immobilienkäufer Einspruch einlegen können

Düsseldorf. Um eine vermietete Wohnung bei der Steuer abzuschreiben, wird grundsätzlich der Kaufpreis für die Wohnung herangezogen. Fehlt er oder ist er nicht plausibel, rechnet das Finanzamt nach einer eigenen Methode – oft zum Nachteil des Eigentümers. Der Bundesfinanzhof hat diese Finanzamt-Methode nun verworfen. Deshalb empfiehlt der Bund der Steuerzahler betroffenen Eigentümern, Einspruch gegen den Steuerbescheid einzulegen, wenn das Finanzamt mit der Arbeitshilfe des Ministeriums rechnet und dies zu eigenen Ungunsten ausgeht. Dazu sollte das Aktenzeichen genannt werden. Das Finanzamt sollte dann einen Sachverständigen für die Grundstücksbewertung hinzuziehen. 

Der Hintergrund: Anleger, die eine Immobilie kaufen und dann vermieten, sollten am besten bereits im Notarvertrag festlegen, welcher Preisanteil auf die Wohnung und welcher auf den Boden entfällt. Das ist wichtig für die Abschreibung der Immobilie: Denn bei der Steuer dürfen nur die Anschaffungskosten für das Haus oder die Wohnung, nicht aber für das Grundstück abgeschrieben werden. Aber Achtung: Ist die Kaufpreisaufteilung nicht plausibel oder hat es gar keine gegeben, darf das Finanzamt nachrechnen. Für die Berechnung des Gebäudewertes zieht das Finanzamt i. d. R. eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums heran. Die Aufteilung nach dieser Methode fiel dabei häufig zu Ungunsten des Eigentümers aus, erklärt der Bund der Steuerzahler. Oft ist der von der Finanzverwaltung ermittelte Gebäudewert überraschend niedrig, so dass die Steuerabschreibung für das Gebäude oder die Wohnung ebenfalls gering ist. Diesen Sachverhalt hat nun der Bundesfinanzhof überprüft und einer Klägerin Recht gegeben.

BFH: Arbeitshilfe ist kein geeignetes Ermittlungsverfahren 

Im konkreten Streitfall klagte die Eigentümerin einer Einzimmerwohnung. Bereits im Kaufvertrag waren die Preise für den Gebäudeanteil und für den Grundstücksanteil der Wohnung getrennt ausgewiesen. Allerdings folgte das Finanzamt dieser Aufteilung nicht, sondern berechnete anhand der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung neu. Es kam dabei zu einem niedrigeren Gebäudewert und damit zu einer geringeren Abschreibung. Dagegen wandte sich die Klägerin und bestand auf der im Kaufvertrag festgelegten Aufteilung. Im Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof bekam die Eigentümerin Recht. Die Karlsruher Richter sahen in der Arbeitshilfe kein geeignetes Ermittlungsverfahren, um die Angemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung zu widerlegen und auch keine geeignete Schätzungshilfe. Die Auswahl der Bewertungsverfahren würde auf das sog. vereinfachte Sachwertverfahren verengt, so das Urteil. Insbesondere in großstädtischen Ballungsräumen sei die Arbeitshilfe unzureichend. Aus diesem Grund sollte das Finanzamt im Streitfall das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen, so die Richter (Az.: IX R 26/19).